ZAP 6/2018, Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungse ... / II Wesentlicher Inhalt

Das AG Charlottenburg hielt die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam. Sie genüge insbesondere nicht den Vorgaben des § 559b Abs. 1 BGB. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB müsse eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostennachteilen für Instandsetzung enthalten (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, § 559b BGB Rn 14). Damit der Mieter dies überprüfen könne, müsse der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen geben. Insofern sei der Begründungs- und Erläuterungszwang kein Selbstzweck, sondern eine sinnvolle Ergänzung des Gestaltungsrechts (LG Landau ZMR 2009, 211). Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehörten, müsse der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht habe (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, § 559b BGB Rn 18). Erforderlich, aber auch ausreichend sei es daher, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewandten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Daran ändere die Erlaubnis zur Schätzung solcher Kosten in § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB nichts (KG WuM 2006, 450; LG Landau ZMR 2009, 211). Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung der Beklagten nach Ansicht des Gerichts nicht. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung gehe gerade nicht hervor, welche Umstände die Beklagte bei der Schätzung der Instandsetzungskosten bzw. -quote herangezogen habe. Hinsichtlich der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung habe die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung zwar dargelegt, wodurch eine energetische Ersparnis erfolgen solle, allerdings lege sie nicht dar, warum es sich vorliegend um eine 100 %-ige Modernisierung handeln soll. Als Mindestinhalt hätte eine kurze Erläuterung erfolgen müssen, wieso bei der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung keine Instandsetzung vorlag. Da vorliegend nach der Mieterhöhungserklärung gerade der Austausch einer bereits vorhandenen Warmwasseraufbereitungsanlage erfolgte, sei aus der Mieterhöhungserklärung nicht nachvollziehbar, warum hier keine Instandhaltungskosten anfielen. Hinsichtlich der weiteren Modernisierungsmaßnahmen entschied das Gericht entsprechend: In der Mieterhöhungserklärung sei keine Erläuterung enthalten, was Grundlage der verwendeten Quoten sei. Von einer Erläuterung entbinde auch § 559 Abs. 2 BGB nicht. Zwar sei es zulässig, die für die Instandsetzung anfallenden Kosten zu schätzen. Dies entbinde den Vermieter aber nicht davon, die der Schätzung zugrunde liegenden Umstände mitzuteilen; sei die Quote willkürlich oder nicht nachzuvollziehen, so sei das Mieterhöhungsverlangen mangels Kostenabgrenzung unwirksam (LG Berlin, Urt. v. 14.8.2014 – 67 S 71/14, Rn 8, juris).

Die Entscheidung stehe auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13). Auch wenn der BGH in dieser Entscheidung an eine Mieterhöhungserklärung keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis stelle, so gehe er zumindest davon aus, dass die ersparten Instandsetzungskosten nachvollziehbar dargelegt werden müssen (BGH, a.a.O., Rn 30). Diesen Anforderungen genüge die Mieterhöhungserklärung eben nicht. Eine nachträgliche Heilung des Mangels der Mieterhöhungserklärung durch entsprechenden Vortrag im Schriftsatz der Beklagten sei nicht möglich; eine Mieterhöhung, die den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht entspricht, sei nichtig (BGH, Urt. v. 25.1.2006, NJW 2006, 1127).

Soweit die Beklagte behaupte, eine Aufschlüsselung der Kostenbestandteile sei nur bedingt möglich, könne dies nicht von der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der einzelnen Kostenbestandteile entbinden. Das Gericht hielt es für nicht nachvollziehbar, warum eine Angabe bestimmter Quoten oder Kosten in der Mieterhöhungserklärung festgesetzt werden konnte, ihre Ermittlung tatsächlich aber nicht möglich sein könne.