Zusammenfassung
Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehören, muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat.
(Leitsatz des Bearbeiters)
AG Charlottenburg, Urt. v. 3.5.2017 – 227 C 214/16, ZAP EN-Nr. 109/2018
Bearbeiter: RA Prof. Dr. Benjamin Weiler und RA, FA für Bau- und Architektenrecht Steffen Linse, Berlin
I Sachverhalt
Das AG Charlottenburg hatte über eine mietrechtliche Streitigkeit zu befinden. Die Kläger, Mieter einer Wohnung in Berlin, machten mit der Klage die Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB geltend. Die Beklagte hatte an dem durch die Mieter bewohnten Gebäude umfassende Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten vorgenommen. Die Arbeiten bezogen sich auf die Erneuerung der Warmwasseraufbereitungsanlage, der Trink- und Schmutzwasserleitungen sowie auf Umbauarbeiten im Badezimmer. Die Ausführungen dieser Arbeiten hatten die Kläger geduldet. Die Beklagte machte eine Modernisierungsmieterhöhung i.H.v. 77,65 EUR geltend, die sie unter Nennung eines konkreten Geldbetrags näher auf verschiedene Baumaßnahmen unter Nennung einer Modernisierungs- und Instandhaltungsquote aufschlüsselte. Eine nähere Erläuterung, wie die Beklagte auf diese Werte bzw. Quoten kam, gab sie in der Mieterhöhungserklärung nicht an. Die Kläger waren daher der Auffassung, dass die Mieterhöhungserklärung formell und materiell unwirksam sei. Insbesondere habe die Beklagte in der Modernisierungsmieterhöhung die einzelnen Quoten hinsichtlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten nicht näher erläutert. Diese seien auch nicht nachvollziehbar. Die Beklagte trug im Prozess weiter zum Modernisierungscharakter der einzelnen Maßnahmen vor. Die Angabe einer Instandhaltungsquote sei zulässig und vorliegend auch ausreichend. Dies ergebe sich bereits aus § 559 Abs. 2 BGB. Eine genaue Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandsetzung sei, wenn überhaupt, nur noch mit nicht mehr zumutbarem Aufwand möglich.
II Wesentlicher Inhalt
Das AG Charlottenburg hielt die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam. Sie genüge insbesondere nicht den Vorgaben des § 559b Abs. 1 BGB. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB müsse eine nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrags und eine hinreichende Erläuterung des angegebenen Verteilungsschlüssels sowie nachvollziehbare Angaben zu den abgesetzten Kostennachteilen für Instandsetzung enthalten (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, § 559b BGB Rn 14). Damit der Mieter dies überprüfen könne, müsse der Vermieter ihm die erforderlichen Informationen geben. Insofern sei der Begründungs- und Erläuterungszwang kein Selbstzweck, sondern eine sinnvolle Ergänzung des Gestaltungsrechts (LG Landau ZMR 2009, 211). Da Erhaltungskosten nicht zu den Modernisierungskosten gehörten, müsse der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht habe (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, § 559b BGB Rn 18). Erforderlich, aber auch ausreichend sei es daher, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewandten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. Daran ändere die Erlaubnis zur Schätzung solcher Kosten in § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB nichts (KG WuM 2006, 450; LG Landau ZMR 2009, 211). Diesen Anforderungen genügte die Mieterhöhungserklärung der Beklagten nach Ansicht des Gerichts nicht. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung gehe gerade nicht hervor, welche Umstände die Beklagte bei der Schätzung der Instandsetzungskosten bzw. -quote herangezogen habe. Hinsichtlich der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung habe die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung zwar dargelegt, wodurch eine energetische Ersparnis erfolgen solle, allerdings lege sie nicht dar, warum es sich vorliegend um eine 100 %-ige Modernisierung handeln soll. Als Mindestinhalt hätte eine kurze Erläuterung erfolgen müssen, wieso bei der Erneuerung der Warmwasseraufbereitung keine Instandsetzung vorlag. Da vorliegend nach der Mieterhöhungserklärung gerade der Austausch einer bereits vorhandenen Warmwasseraufbereitungsanlage erfolgte, sei aus der Mieterhöhungserklärung nicht nachvollziehbar, warum hier keine Instandhaltungskosten anfielen. Hinsichtlich der weiteren Modernisierungsmaßnahmen entschied das Gericht entsprechend: In der Mieterhöhungserklärung sei keine Erläuterung enthalten, was Grundlage der verwendeten Quoten sei. Von einer Erläuterung entbinde auch § 559 Abs. 2 BGB nicht. Zwar sei es zulässig, die für die Instandsetzung anfallenden Kosten zu schätzen. Dies entbinde den Vermieter aber nicht davon, die der Schätzung zugrunde liegenden Umstände mitzuteilen; sei die Quote willkürlich oder nicht nachzuvollziehen, so sei das Mieterhöhungsverlangen mangels Kostenabgrenzung unwirksam (LG Berlin, Urt. v. 1...