ZAP 6/2021, Anwaltsmagazin / 4 Expertenkritik am Baulandmodernisierungsgesetz

Das Vorhaben zum Baulandmodernisierungsgesetz (vgl. dazu zuletzt Anwaltsmagazin ZAP 22/2020, S. 1158) war im Februar Gegenstand einer Expertenanhörung im Bundestagsausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen. Die geladenen Fachleute waren mehrheitlich der Auffassung, dass die bisherigen Bemühungen zur Beschleunigung des Bautempos nicht ausreichen und forderten Nachbesserungen am vorliegenden Gesetzentwurf, wenn auch mit unterschiedlicher Stoßrichtung.

Ein Teil der Stellungnahmen zielte darauf ab, dass im Gesetzentwurf Maßnahmen enthalten seien, die nicht zur Baubeschleunigung beitragen und eher andernorts geregelt werden sollten. So erklärte etwa der Präsident des Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), ein Umwandlungsverbot habe nichts mit Baulandmobilisierung zu tun. Es gehöre nicht in dieses Gesetz. Auch die vorgesehenen stärkeren Zugriffsmöglichkeiten von Kommunen passten nicht zum Ziel des Gesetzentwurfs. Hingegen fehlten Lösungen zur Lärmproblematik in verdichteten Lagen. Ähnlich argumentierte die nordrhein-westfälische Bauministerin Ina Scharrenbach zu den Mieterschutzkomponenten des Gesetzes; Mieterschutz solle im Mietschutzrecht geregelt werden, erklärte sie.

Ein geladener Rechtsanwalt hatte Zweifel, ob durch das Gesetz wirklich neues Bauland mobilisiert werde. Er riet dazu, andere Disziplinen mit zu berücksichtigen und den Brückenschlag zu suchen, etwa zur Flächennutzungsplanung. Auch Handhabungen i.R.d. Musterbauordnungen müssten mehr mitbedacht werden. Die Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) war sogar der Auffassung, dass die geplanten Regelungen den Wohnungsbau eher verzögern würden. Sie würden stark in das Marktgeschehen eingreifen, was den Regelungen im Koalitionsvertrag widerspreche. Sie plädierte eindringlich für weniger Regulierung, auch angesichts der coronabedingten Herausforderungen.

Ansonsten ging es im Verlauf der dreistündigen Anhörung oft um die Frage, wie Eigentumsrechte und Handlungsmöglichkeiten von Kommunen austariert werden können. NRW-Ministerin Scharrenbach sah in vorgesehenen Maßnahmen wie dem sektoralen Bebauungsplan einen weiteren Eingriff in Eigentumsrechte. Mit dem Instrument sollen Gemeinden festlegen können, dass auf bestimmten Flächen im Innenbereich nur Wohnraum mit konkreten Vorgaben entstehen darf.

Der Präsident von Haus und Grund Deutschland sagte, die derzeitige Regelung zu Baugeboten sei ausreichend. Die geplante Neuregelung könnte zu einem Automatismus hin zu einer Enteignung führen. Beim Streit um das Umwandlungsverbot sah er einen Kompromiss im Einziehen einer objektbezogenen Grenze, sodass das Verbot erst ab einer bestimmten Zahl von Wohnungen gilt.

Ein Vertreter des Deutschen Städtetages wies hingegen darauf hin, dass das Baugebot in der derzeitigen Form für Kommunen kaum durchsetzbar sei. Daher müsse man an den Grundlagen arbeiten, was im vorliegenden Entwurf zumindest im ersten Ansatz geschehen sei. Beim Vorkaufsrecht sei die Lage ähnlich. Er erinnerte daran, dass Kommunen erst dann Bauland gemeinwohlorientiert nutzen könnten, wenn sie es besitzen.

Der Vertreter der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht hielt das geplante Umwandlungsverbot zwar für ein zentrales Element des Gesetzes. Allerdings seien die Formulierungen im jetzigen Entwurf „löchrig wie ein Schweizer Käse”, das helfe niemandem.

Hingegen appellierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes an Bundesbauminister Horst Seehofer, bei dem Thema hartnäckig zu bleiben. Aber auch er hielt die bisherigen Formulierungen für nicht ausreichend. So solle eine Genehmigung erteilt werden, wenn an zwei Drittel der Mieter verkauft werden solle. Die Frage sei, wer das kontrolliere. Außerdem sei der Begriff der Zumutbarkeit nicht definiert.

[Quelle: Bundestag]