Das System der Mietpreisbremse besteht in allen drei zeitlich unterschiedlichen Regelungsregimen aus einem Grundtatbestand (110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses) und vier Ausnahmen. Die Regelungen gelten aber nur in Gemeinden, die in eine wirksame Mietpreisbegrenzungsverordnung aufgenommen wurden.
1. Wirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung in Berlin
Das wird in Berlin immer wieder medienwirksam in Zweifel gezogen, auch wenn sowohl das BVerfG (Nichtannahmebeschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) wie auch der BGH (Urt. v. 12.7.2023 – VIII ZR 60/22, NZM 2023, 677; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 122/21, NZM 2022, 325; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 = NZM 2020, 551; BGH, Beschl. v. 27.5.2020 – VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220) und das LG Berlin (Urt. v. 19.2.2020 – 66 S 143/19, WuM 2020, 152; LG Berlin, Urt. v. 15.12.2022 – 67 S 180/22, GE 2023, 89) die Wirksamkeit und insbesondere die ordnungsgemäße Veröffentlichung auch der Begründung der 1. Verordnung vom 28.4.2015 (GVBl. für Berlin 2015, Nr. 9, S. 101, Gliederungsnr. 233–9) immer wieder bestätigt haben. Deshalb sah sich der BGH nochmals gezwungen zu dieser Frage Stellung zu nehmen und die Argumente gegen die rechtzeitige Wirksamkeit, sämtlich für unerheblich zu erklären (BGH, Versäumnisurt. v. 5.7.2023 – VIII ZR 94/21, GE 2023, 951 = WuM 2023, 603 = MDR 2023, 1305 = NZM 2023, 758 = DWW 2023, 329 = MietPrax-AK § 556d BGB Nr. 4 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-MietR 19/2023 Anm. 3; Storm, DWW 2023, 331; Kunze, MietRB 2023, 321; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 738). In dieser letzten Entscheidung zu der Frage stellt der Senat noch einmal den Weg, den die Begründung bis zu ihrer Veröffentlichung durch die verschiedenen Ämter und das Abgeordnetenhaus gegangen ist, dar. Alle hiergegen erhobenen Einwände weist er überzeugend aufgrund der vorliegenden Tatsachen zurück.
2. Geltung nur für Wohnraummietverträge trotz Umgehungsabsicht
Bereits aus der Stellung der Vorschriften über die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete im Kapitel „Wohnraummiete” ergibt sich deutlich, dass es sich um Mieterschutzvorschriften für Wohnraummieter handelt. Das ist ein Kriterium, welches ähnlich wie die (Teil-)Möblierung von Wohnungen genutzt wird, um wirksam eine mehr als 10 % über den Werten des örtlichen Mietspiegels liegende Miete zu vereinbaren. So kommt es in Mode, für Wohnung und Keller isolierte Verträge abzuschließen. Die Vorschriften der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gelten nur für den Wohnraummietvertrag. Beim Kellermietvertrag handelt es sich um einen isolierten gewerblichen Mietvertrag, wenn Wohnung und Keller aufgrund rechtlich selbstständiger Verträge vermietet worden sind. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH, Urt. v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03, NZM 2005, 941; BGH, Urt. v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10, NZM 2012, 78; BGH, Beschl. v. 4.6.2013 – VIII ZR 422/12, NZM 2013, 726; BGH, Beschl. v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; MietPrax-AK, § 535 BGB Nr. 61; BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 94/20, WuM 2022, 212). Nur wenn besondere Umstände vorliegen, kann dieser Anscheinsbeweis ausnahmsweise widerlegt werden. Diese Grundsätze hat der BGH auf einen separaten Kellermietvertrag entsprechend angewandt. Zwar befanden sich im konkreten Fall Wohnung und Keller im selben Gebäude. In einem solchen Fall sei zwar bei am selben Tag geschlossenen Mietverträgen i.d.R. davon auszugehen, dass die Mietverhältnisse nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen. Jedoch das allein genügte dem Senat vorliegend nicht zur Widerlegung der für eine rechtliche Selbstständigkeit der Vereinbarungen sprechenden Vermutung. Denn die Eigenständigkeit beider Verträge ergäbe sich sowohl aus deren eindeutigen Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts. So hatten die Parteien in der Kellernutzungsvereinbarung ausdrücklich die Bestimmung getroffen, dass die Vereinbarung „unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze” bestehen soll. Zudem enthielt der Kellermietvertrag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren, der Wohnungsmietvertrag hingegen einen solchen lediglich für die Dauer von zwei Jahren. Besondere Bedeutung hat der Senat den unterschiedlichen Bedingungen über die Mieterhöhung beigemessen. So haben die Parteien bezogen auf das Nutzungsentgelt für den Keller eine automatische jährliche Erhöhung um 2,5 % vereinbart, für die Wohnungsmiete dagegen eine Indexmiete gem. § 557b BGB (BGH, Urt. v. 5.7.2023 – VIII ZR 94/21, ...