ZAP 8/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / XIV. Schadensersatzansprüche

Im Mietrecht gilt gem. § 548 BGB eine sehr kurze Verjährungsfrist. Sie beträgt nur sechs Monate, wobei die Frist für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache und für den Mieter mit der rechtlichen Beendigung des Mietvertrags beginnt. § 202 BGB erlaubt aber grundsätzlich, dass Verjährungsfristen durch Vertrag verlängert werden. Bei Individualvereinbarungen ist dies unproblematisch. Bei Formularverträgen stellt sich die Frage der Inhaltskontrolle gem. § 307 BGB. Nach Ansicht des VIII. Senats kann die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährungsfrist von Ersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen nicht verlängert werden (BGH WuM 2017, 703 = NJW 2017, 3707 = GE 2017, 1545 = NZM 2017, 841 = MDR 2018, 19 = MietPrax-AK § 548 BGB Nr. 20 m. Anm. Börstinghaus; Kappus NZM 2017, 845; Krapf jurisPR-MietR 1/2018 Anm. 4; Börstinghaus jurisBGH-ZivilR 1/2018 Anm. 3; Drasdo NJW-Spezial 2018, 65; Blank LMK 2018, 402603).

Hinweis:

Dies gilt sowohl für die Frist selbst wie auch für den Fristbeginn. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass in der Klausel auch die Verjährungsfrist für Mieteransprüche gem. § 548 Abs. 2 BGB auf ein Jahr verlängert wurde. Eine solche formularvertragliche Klausel hält nach Ansicht des BGH der Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht stand, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB sogar dann anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist.

Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt nach Ansicht des Senats ein über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsgehalt zu. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese ggf. durchsetzen will. Außerdem sei die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche durch berechtigte Interessen des Mieters begründet. Denn der Mieter habe nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer i.d.R. zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird.