ZAP 8/2021, Das Recht des Mieters zur Mietminderung und ... / c) Untergang der Mietsache

Wenn die Mietsache völlig zerstört wird und damit tatsächlich untergeht, fehlen spezielle mietrechtliche Vorschriften im Hinblick auf den Fortbestand der Erhaltungspflicht des Vermieters. Bei einer vollständigen Zerstörung des Mietobjektes gelten daher die allgemeinen Regelungen des Schuldrechts, wonach der Vermieter von seiner Hauptleistungspflicht, nämlich der Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Sache, bei Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB frei wird. Damit entfällt zugleich die Verpflichtung zum Wiederaufbau, wenn die Räumlichkeiten zerstört wurden (BGH, Urt. v. 14.4.1976 – VIII ZR 291/74, NJW 1976, 1506; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 94).

Kommt bei der Beschädigung der Mietsache eine Instandsetzung einer Neuherstellung fast gleich bzw. steht der erforderliche Aufwand des Vermieters außerhalb des Verhältnisses zum Nutzen für den Mieter, stößt die Erhaltungspflicht ebenfalls an ihre durch §§ 242, 275 Abs. 2 BGB gezogene rechtliche Grenze. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH darf kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen andererseits bestehen (BGH, Urt. v. 20.7.2005 – VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284). Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, hat wertend im Einzelfall unter Berücksichtigung der Parteiinteressen zu erfolgen, wobei ergänzend auf die zu §§ 439 Abs. 4, 635 Abs. 3 BGB entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden kann, weil nichts dafür spricht, Vermieter insofern mehr zuzumuten, als Verkäufern oder Werkunternehmern (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 123 m.w.N.).

Praxishinweise:

Im Bereich der Wohnraummiete kann dieser Problemkreis z.B. bei einem Wohnungsbrand oder einem großräumigen Wasserschaden relevant werden, der vom Mieter nicht verschuldet wurde. Dabei ist zu beachten, dass allein der Umstand der notwendigen Zusammenwirkung des Vermieters mit anderen Wohnungseigentümern im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht zur Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen führt. Ein etwaig erforderlicher Beschluss der WEG nach § 21 Abs. 4 WEG führt für sich allein besehen noch nicht zur rechtlichen Unmöglichkeit des Vermieters. Dieser muss vielmehr die erforderliche Mitwirkung und Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ggf. mit gerichtlicher Hilfe erwirken, § 21 Abs. 4, 5 WEG (der BGH sieht bis zur Beschlussfassung die Wohnungseigentümer in der Pflicht und nach einer solchen den Verwalter der WEG, BGH, Urt. v. 8.6.2018 – V ZR 125/17, NJW 2018, 3305; kritisch hierzu Häublein ZWE 2019, 29).