ZAP 8/2022, Die Betriebskostenabrechnung im Wohnraummiet ... / VI. Das Belegeinsichtsrecht des Mieters

Schließlich steht dem Mieter von preisfreiem Wohnraum und Gewerberaum ein nicht kodifiziertes Belegeinsichtsrecht beschränkt auf die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung zu, welches aus § 259 BGB analog hergeleitet wird (Grüneberg/Weidenkaff, § 556 Rn 13; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn 488; Sternel ZMR 2020, 709). Nach allgemeiner Ansicht ist der Vermieter hiernach verpflichtet, dem Mieter im Original (BGH, Urt. v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; BGH, Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288) sämtliche Rechnungen und sonstige Belege zu präsentieren, wobei Eigenbelege des Vermieters nicht ausreichend sind, soweit es um Zahlungen an Dritte geht. Nur ausnahmsweise hat der Mieter nach § 242 BGB einen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung, wenn eine Einsichtnahme der Originalunterlagen dem Mieter aufgrund besonderer Umstände unzumutbar ist (BGH, Urt. v. 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; BGH, Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Wird dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert, steht diesem gegen etwaige Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB zu (BGH, Urt. vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 563), welches er gleichermaßen gegen abgerechnete als auch für zukünftige Betriebskosten geltend machen kann (BGH, Beschl. vom 22.11.2011 – VIII ZR 38/11, ZMR 2012, 542).

Sofern dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, führt dies in einem Prozess des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung eine Betriebskostennachforderung dazu, dass die Betriebskostennachforderung gem. § 274 BGB nur Zug um Zug gegen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zuzusprechen wäre. Dann ergibt sich das Problem, dass der Mieter unmittelbar nach Belegeinsicht zur Zahlung der Nachforderung verpflichtet wäre, ohne das Ergebnis angemessen überprüfen zu können. Nach h.M. in Literatur und Rechtsprechung wird daher § 274 BGB über § 242 BGB dahingehend korrigiert, dass die Klage des Vermieters auf Ausgleich einer Nachforderung bis zur Gewährung der Einsicht in die Abrechnungsbelege als noch nicht fällig anzuweisen ist. Eine Zahlungsklage wird daher als derzeit unbegründet abgewiesen (BGH, Urt. v. 7.2.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599; KG Berlin, Urt. v. 12.3.2012 – 12 U 72/11, GE 2012, 689; LG Kempten (Allgäu), Urt. v. 16.11.2016 – 53 S 740/16, ZMR 2017, 248; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 BGB Rn 541 m.w.N.). Dogmatisch wird das damit begründet, dass der Vermieter durch die verweigerte Belegeinsicht eine mietvertragliche Nebenpflicht verletzt hat (BGH, a.a.O.).