ZAP 9/2018, Voraussetzungen der wirksamen Betriebskosten ... / 3. Besonderheiten bei Gewerbevermietungen

Im Bereich der Gewerberaummiete gibt es weder für die Vereinbarung der Grundmiete selbst noch für die vertraglichen Abreden über die Umlage und Abrechnung von Betriebskosten Besonderheiten – bis auf die Feststellung, dass §§ 556, 556a, 560 BGB für Wohnraum nicht im gewerblichen Mietrecht (§ 578 BGB) gelten. Im Einzelnen:

Für die Abrechnung der Betriebskosten bei Gewerberaum gilt die strenge einjährige Ausschlussfrist für den Vermieter aus dem Wohnraummietrecht (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) nicht (OLG Düsseldorf, Urt. v. 27.4.2006 – 1-10 U 169/05, GE 2006, 847; KG, Beschl. v. 29.12.2006 – 12 U 117/06, NZM 2008, 128; OLG Köln, Urt. v. 20.10.2006 – 1 U 12/06, ZMR 2007, 115; Brandenburgisches OLG, Urt. v. 6.6.2007 – 3 U 52/05; LG Nürnberg/Fürth, Urt. v. 21.12.2007 – 7 S 8274/07, ZMR 2008, 800). Entsprechend gilt auch die Ausschlussfrist von einem Jahr bei Einwendungen des Mieters (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) nicht.

Deshalb ist mit der Rechtsprechung davon auszugehen, dass im Gewerberaummietrecht eine Abrechnungsfrist von einem Jahr gilt, ohne dass diese Abrechnungsfrist als Ausschlussfrist zu verstehen ist (KG, Beschl. v. 29.12.2006 – 12 U 117/06; OLG Köln, Urt. v. 20.10.2006 – 1 U 12/06; Brandenburgisches OLG, Urt. v. 6.6.2007 – 3 U 52/05; LG Nürnberg/Fürth, Urt. v. 21.12.2007 – 7 S 8274/07).

Wegen fehlender Bezugnahme auf § 560 Abs. 4 BGB in §§ 578 f. BGB gelten in der Gewerberaummiete auch keine gesetzlichen Anpassungsrechte für (unpassende) Vorauszahlungen. Der BGH (Urt. v. 5.2.2014 – XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 = NZM 2014, 308 = DWW 2014, 223 = ZMR 2014, 530) hält eine Anpassungsvereinbarung auch in Gestalt einer Formularklausel für wirksam. Es begegne keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in AGB vereinbarten, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen dürfe (ebenso: BGH, Urt. v. 26.9.2012 – XII ZR 112/10, NJW 2013, 41 Rn 31; Urt. v. 9.5.2012 – XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters, die Änderung der Mieter betreffend).

Hinweis:

Ansonsten richtet sich die Betriebskostenabrechnung in ihren Anforderungen und in ihrem notwendigen Inhalt nach den Grundsätzen im Bereich der Wohnraummiete.