ZAP 9/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Die Verfassungsmäßigkeit des Rechtsinstituts

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete stellt unstreitig einen Eingriff in das geschützte Eigentum des Vermieters gem. Art. 14 GG und Art. 1 des Zusatzprotokolls (ZP) der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) v. 4. 11. 1950 (BGBl 2002 II, 1054; Börstinghaus/Thiede NZM 2016, 489) dar. Umstritten war von Anfang an, ob es sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung handelt (Leuschner NJW 2014, 1929; Börstinghaus DWW 2014, 202; Derleder NZM 2015, 413 [414] Fn 9; Derleder WuM 2013, 383 [390]; WuM 2014, 443; KJ 2015, 5; Schultz ZRP 2014, 37; Herlitz ZMR 2014, 262; Börstinghaus/Kirchhoff/Derleder ZRP 2013, 158; Lange DVBl 2015, 1551). Die 67. ZK des LG hat in zwei Verfahren (LG Berlin NZM 2018, 118 = WuM 2018, 74; WuM 2018, 414 = ZMR 2018, 766) Aussetzungsbeschlüsse erlassen und die Verfahren gem. Art. 100 GG dem BVerfG vorgelegt. Demgegenüber gingen alle anderen Kammern des LG Berlin wie auch alle anderen befassten Landgerichte in der Republik von der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen aus. Gegen eine Entscheidung der 64. ZK (LG Berlin WuM 2018, 502) hat die unterlegene Vermieterin Verfassungsbeschwerde eingelegt, weil sie von der Verfassungswidrigkeit der sog. Mietpreisbremse ausging.

Eine Kammer des 1. Senats des BVerfG (GE 2019, 1097 = NJW 2019, 3054 = WuM 2019, 510) hat die beiden Richtervorlagen gem. Art 100 GG für unzulässig erklärt und die Verfassungsbeschwerde der Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn durch § 556d Abs. 1 BGB verstößt weder gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG noch den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. Zwar griffen die §§ 556d ff. BGB in das durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützte Eigentum § 556d Abs. 1 BGB ein, dies sei aber als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums gerechtfertigt. Bei der zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgten Bezugnahme auf § 558 Abs. 2 BGB handele es sich um eine zulässige dynamische Verweisung. Eine solche sei zulässig, wenn der Gesetzgeber den Inhalt seiner Vorschriften trotz Verweisung selbst festlegt und nicht der Entscheidung Dritter unterwirft. Auch die Schwierigkeiten, die die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Einzelfall machen könnte, rechtfertigten keine abweichende Betrachtung. Zwar könne ihre Ermittlung die Vertragsparteien in Gemeinden, in denen kein qualifizierter Mietspiegel aufgestellt ist, vor praktische Schwierigkeiten stellen, eine den Vorgaben der Verfassung entsprechende Anwendung der Regelungen über die ortsübliche Vergleichsmiete sei gleichwohl möglich.

§ 556d Abs. 1 BGB sei auch verhältnismäßig. Nach dem Verhältnismäßigkeitsprinzip muss der Eingriff zur Erreichung eines legitimen Eingriffsziels geeignet sein und dürfe nicht weiter gehen, als es die Gemeinwohlbelange erfordern; ferner müssten Eingriffszweck und Eingriffsintensität in einem angemessenen Verhältnis stehen. Der gesetzgeberische Zweck, durch die Begrenzung der Miethöhe bei Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken, liege im öffentlichen Interesse. Die Regelung sei auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Schließlich sei die Regelung auch erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen.

Die Regulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei Vermietern auch zumutbar. Es liege keine übermäßige Belastung vor. Der Gesetzgeber habe sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigt. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären nur dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Die Eigentumsgarantie gebiete nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber könne im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechtere.

Hinweis:

Bedeutsam für die weitere Anwendung der Regelung, aber auch für die Neuregelung ab 1.4.2020 ist der Hinweis des BVerfG, wonach das Erfordernis einer Landesverordnung verfahrensrechtlich sicherstelle, dass die Miethöhenregulierung über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß nicht hinausgeht. Die Landesregierungen könnten regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber beurteilen, ob in einer Stadt eine Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn erforderlich sei. Im Übrigen sei das Begründungserfordernis für eine Verordnung geeignet, den Verordnungsgeber zu einer sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen auch mit Blick auf die Verhältnismäßigkeit des mit ihr verbundenen Eingriffs in die Eigentumsgarantie der betroffenen Vermieter anzuhalten. Außerdem handele es s...