Zeitgerechte Aufstellung einer mangelfreien Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters

Leitsatz

Wiederholte, nicht rechtzeitige und ggf. mängelbehaftete Jahresabrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen

Normenkette

§ 26 WEG, § 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Im vorliegenden Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der Verwalter spätestens 5 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahres die Jahresabrechnung zu erstellen habe; im beschlossenen Verwaltervertrag war geregelt, die Abrechnung im 1. Halbjahr vorzunehmen. Zuletzt beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, den bestehenden Verwaltervertrag mit dem Verwalter zu verlängern. Ein Eigentümer beantragte, diesen Verlängerungsbeschluss für ungültig zu erklären, den Verwalter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen, einen Notverwalter zu bestellen bzw. den Antragsteller zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und den Verwalter über einstweilige Anordnung zu verpflichten, Einsicht in die Unterlagen zu gewähren.

Die Anträge hatten im Wesentlichen Erfolg.

2. Das LG hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass wichtige Gründe für die Abberufung des Verwalters hier vorlagen, was auch zur Ungültigkeit des Beschlusses über die Vertragsverlängerung führe und auch zur Ermächtigung des antragstellenden Eigentümers auf Einberufung einer Versammlung mit dem Ziel, einen neuen Verwalter zu bestellen. Die Aufstellung einer Jahresabrechnung gehört zu den wichtigsten Verpflichtungen eines Verwalters, wobei die Abrechnung im Regelfall in den ersten Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen ist (BayObLG, WE 91, 223). Die nicht rechtzeitige Erstellung der Abrechnung kann einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen (vgl. auch Bärmann/Merle, 6. Aufl. § 28 Rn. 55). Von entscheidender Bedeutung ist hier, wann die Eigentümer Gelegenheit haben, in einer Versammlung über die Abrechnungsgenehmigung zu beschließen, um dieser damit erst Wirksamkeit zu verleihen.

Mehrere Jahre hatte dieser Verwalter jeweils erst viele Monate nach der vereinbarten und festgelegten Frist Abrechnungen der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Überdies wurden erhebliche Mängel festgestellt, die zu früheren Abrechnungen auch zu Beschlussungültigkeiten führten. Somit war vorliegend von einem wichtigen Verwalterabberufungsgrund auszugehen. Die Begründetheit des Abberufungsantrags wirkte sich dahin aus, dass auch der Eigentümerbeschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags keinen Bestand haben konnte.

3. Hinsichtlich des beantragten Einsichtsrechts in Verwaltungsunterlagen bestand allerdings kein Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers, da der Verwalter seine Verpflichtungen hierzu nicht in Frage gestellt und somit auch Einsichten nicht verwehrt hatte.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 30.000,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 07.10.1999, 2Z BR 76/99)

zu Gruppe 4:  Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Auch diese Entscheidung beweist, dass Verwaltern nur dringend geraten werden kann, rechtzeitig im Sinne der nunmehr herrschenden Rechtsmeinung Jahresabrechnungen zur Beschlussfassung zu stellen. Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als dort in der Gemeinschaftsordnung und auch im Verwaltervertrag entsprechende Fristen vereinbart wurden. Der Verstoß gegen diese wichtige Aufgabe eines Verwalters kann also zur Abberufung aus wichtigem Grund führen, auch zur erfolgreichen Anfechtung erneuter Bestellung eines solchen Verwalters oder auch nur etwaiger Vertragsverlängerung (in der Regel auch als Wiederbestellung auszulegen).