ZErb 03/2022, Nachfolgegestaltung unter Beteiligung von ... / 2. Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Grundstücksübertragungen?

Eine Genehmigungspflicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB kommt bei der Übertragung von Grundbesitz auf eigene Abkömmlinge im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nicht in Betracht, da der Minderjährige auf Erwerberseite steht. Gem. § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB ist eine familiengerichtliche Genehmigung nur bei einem entgeltlichen oder teilentgeltlichen Erwerb des Minderjährigen erforderlich. Keine Genehmigungspflicht besteht also demnach grds. bei einem unentgeltlichen Erwerb.^[49] Die Übertragung von Grundbesitz bei Vorbehalt von Rechten (z.B. Nießbrauch) begründet keine Entgeltlichkeit bzw. Teilentgeltlichkeit.^[50] Die Bestellung eines Nießbrauchs, eines Grundpfandrechts oder einer Rückauflassungsvormerkung im Zusammenhang mit einer unentgeltlichen Grundstücksübertragung auf einen Minderjährigen ist jedenfalls auch dann nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftig, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorgangs darstellt und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgen.^[51]

Auch wenn der übertragene Grundbesitz vermietet ist, ist eine Genehmigung nach § 1822 Nr. 5 BGB nicht erforderlich, da diese Vorschrift nach herrschender Ansicht lediglich für den rechtsgeschäftlichen Abschluss von Mietverträgen gilt nicht aber, wenn der Eintritt in den Mietvertrag eine durch den Eigentumserwerb bedingte gesetzliche Folge darstellt.^[52]

Allerdings besteht eine Genehmigungspflicht gem. § 1822 Nr. 10 BGB ("Übernahme einer fremden Verbindlichkeit"), wenn der Minderjährige lediglich einen Bruchteil eines Wohnungseigentums erhält. Zum Schutz des Minderjährigen greift die Vorschrift auch dann, wenn sich die Haftung für fremde Schuld als gesetzliche Sekundärfolge des Rechtsgeschäfts ergibt, wie beim Erwerb des Bruchteils eines Wohnungseigentums im Hinblick auf die damit eintretende persönliche gesamtschuldnerische Haftung gem. § 16 Abs. 2 WEG. Bei der bloßen Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem normalen Grundstück, welches nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, ist § 1822 Nr. 10 BGB nicht einschlägig, da hier keine gesamtschuldnerische Haftung für die von dem anderen Bruchteilseigentümer zu tragenden Lasten besteht.^[53]

Ab 1.1.2023 bedarf der unentgeltliche Erwerb eines Wohnungs- oder Teileigentums gem. § 1850 Nr. 4 BGB n.F. immer der Genehmigung durch das Betreuungs- bzw. Familiengericht. Der unentgeltliche Erwerb von Eigentum an einem Grundstück ist aber weiterhin genehmigungsfrei.^[54]

[49] Kölmel, RNotZ 2010, 1, 19.

[50] OLG Hamm, Beschl. v. 6.8.2014 – 15 W 94/14; DNotI-Report 2014, 173, 174.

[51] BGH, Beschl. v. 11.3.2021 – V ZB 127/19, DNotZ 2021, 980.

[52] OLG München, Beschl. v. 29.4.2020 – 34 Wx 341/18.

[53] MüKo-BGB/Kroll-Ludwigs, 8. Aufl. 2020, § 1822 Rn 66.

[54] So auch ausdrücklich die Gesetzesbegründung zu § 1850 Nr. 4 BGB n.F., BT-Drucks 19/24445, 286.