Der Beitrag aus dem Juli-Heft wurde aufgrund des aktuellen Grundstücksmarktberichts 2022 aktualisiert, sodass der Vergleich des Grundbesitzwerts mit dem Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 auf den Punkt gebracht werden konnte.
Im Juli-Heft habe ich mich mit der Frage befasst, ob der als zukünftige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer erstmals auf den 1.1.2022 festzustellende Grundsteuerwert nicht auch als Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer dienen könnte.
Dazu habe ich für ein fiktives Grundstück einerseits den Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 und andererseits den Grundbesitzwert auf den 1.1.2022 berechnet.
Die Berechnung des Grundbesitzwerts habe ich analog des im Zeitpunkt der Verfassung des Beitrags mir vorliegenden aktuellen Grundstückmarktberichts 2021 für Bremen vorgenommen.
Aber was um Ostern herum noch aktuell war, ist seit Ende Juni/Anfang Juli nur noch der berühmte Schnee von gestern, denn inzwischen ist der Grundstücksmarktbericht für 2022 veröffentlicht worden. Die im Grundstücksmarktbericht 2022 veröffentlichten Zahlen basieren auf den tatsächlich im Jahr 2021 erfolgten Verkäufen. Diese jetzt veröffentlichten Zahlen sind zwar auch eine rückwirkende Betrachtung des Verkaufsgeschehens, sie liegen aber wesentlich näher am Stichtag 1.1.2022 dran als die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2021, die aus den Verkäufen des Jahres 2020 abgebildet wurden.
Es ist deshalb erforderlich geworden, mein Berechnungsbeispiel aus dem Juli Heft zu aktualisieren. Nur so können auch wirklich zwei stichtagsnahe Werte miteinander verglichen werden.
Im Juli Beitrag hatte ich einen Grundsteuerwert von 161.500 EUR berechnet und analog zum Grundstücksmarktbericht 2021 einen Grundbesitzwert i.H.v. 187.664 EUR ermittelt.
In der folgenden Tabelle wird die Berechnung des Grundbesitzwerts auf den 1.1.2022 mit den aktuellen, sich analog zum Grundstücksmarktbericht 2022 ergebenden Zahlen dargestellt:
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Zu bewertendes Objekt |
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Weiterverkauf von Reihenhäusern |
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Daten analog |
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Grundstücks- marktbericht Bremen 2022 |
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| Straße und Hausnummer |
Kaisertaler Str. 35 |
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| Art des Objekts |
Reihenhaus |
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| Besonderheit |
Endhaus |
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| Zuschlag Endhaus analog Grundstücksmarktbericht in % |
3 |
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| Garage vorhanden |
ja |
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| Festwert Garage analog Grundstücksmarktbericht in Euro |
11500 |
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| Ort |
Bremen |
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| Lage |
Bremer Westen |
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| Wohnfläche in m² |
80 |
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110 |
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| Anpassungsfaktor Wohnfläche analog Grundstücksmarktbericht |
83 |
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99 |
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| Baujahr |
1931 |
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1922 |
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| Anpassungsfaktor Baujahr analog Grundstücksmarktbericht |
95 |
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93 |
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| Grundstücksfläche in m² |
270 |
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165 |
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| Anpassungsfaktor Grundstücksfläche analog Grundstücksmarktbericht |
101 |
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99 |
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| Verkehrswert bzw. Grundbesitzwert in Euro |
soll ermittelt werden |
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| Aus den vorstehenden Daten ergibt sich nachstehende Berechnung |
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Divisor |
Multiplikator |
Wertkorrektur |
| Korrektur Wohnfläche |
218.000 |
99 |
83 |
-35.232 |
| Korrektur Baujahr |
218.000 |
93 |
95 |
4.688 |
| Korrektur Grundstücksgröße |
218.000 |
99 |
101 |
4.404 |
| Summe Wertkorrekturen |
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-26.140 |
| Verkehrswert bzw. Grundbesitzwert |
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218.000 |
| Wertkorrekturen |
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-26.140 |
| Zwischensumme |
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191.860 |
| Zuschlag Reihenendhaus analog Grundstücksmarktbericht in % |
3 |
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5.755 |
| Festwert Garage analog Grundstücksmarktbericht in EUR |
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11.000 |
| Grundbesitzwert |
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209.116 |
Während es schon mit den Zahlen analog zum Grundstücksmarktbericht 2021 eine Abweichung zwischen
dem Grundsteuerwert i.H.v. 161.500 EUR und dem
dem Grundbesitzwert i.H.v. 187.664 EUR
von 26.164 EUR gegeben hat,
wird die Abweichung bei einem Vergleich des
Grundsteuerwerts i.H.v. 161.500 EUR und dem oben ermittelten aktuellen
Grundbesitzwert i.H.v. 209.116 EUR
mit 47.616 EUR noch deutlicher.
Bedenkt man, dass die Zahlen aus dem Grundstücksmarktbericht 2022 einen Durchschnitt der Verkäufe im ganzen Jahr 2021 darstellen, und vergegenwärtigt man sich, dass die Verkaufspreise für Immobilien jedenfalls in Bremen im Jahr 2021 auch im Laufe des Jahres angestiegen sind, so wäre eigentlich, wenn man zum Beispiel nur die Verkäufe aus Dezember 2021 zugrunde legen würde, die Abweichung noch größer.
Festzuhalten bleibt in jedem Fall, dass der Grundsteuerwert auf den 1.1.2022 und der Grundbesitzwert auf den 1.1.2022 voneinander abweichen und dass jedenfalls im vorliegenden Fall die Abweichung umso höher wird, je aktueller die für die Berechnung des Grundbesitzwerts herangezogenen Vergleichszahlen sind.
Da der Berechnung des Grundbesitzwerts aber tatsächliche Verkäufe zugrunde gelegt werden, scheint mir der Grundbesitzwert eher dem gemeinen Wert der Immobilie zu entsprechen als der niedrigere Grundsteuerwert.
Wenn man meinem Vorschlag folgt und künftig den Grundsteuerwert auch als Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer verwenden würde, könnte er jedenfalls nach meinem Zahlenwerk nur ein Ausgangswert sein, auf den ein Vervielfältiger oder Prozentsatz angewendet werden müsste.
In meinem Beispiel könnte man zum gewünschten Ergebnis kommen, wenn man als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft ...