ZErb 09/2024, Das Sterben als Teil des Mietvertrags?

Der Tod eines Mieters ist kein ungewöhnliches oder seltenes Ereignis. In einer alternden Gesellschaft wird dies sogar häufiger vorkommen. Dennoch stellt sich die Frage, ob das Sterben eines Mieters als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache i.S.v. § 538 BGB gewertet werden kann, mithin durch den Tod ausgelöste Verschlechterungen der Mietsache in die Risikosphäre des Vermieters fallen. § 538 BGB stellt klar, dass der Mieter für Abnutzungen oder Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht haftbar gemacht werden kann. Doch wie ist der Tod, insbesondere auch die Selbsttötung, hier einzuordnen?

Rechtlich betrachtet ist der Tod eines Mieters, egal ob durch natürliche Umstände oder durch Suizid, zunächst einmal ein Bestandteil des Lebens, den der Vermieter in seine Kalkulation einbeziehen muss. Gerichte haben wiederholt festgestellt, dass der Tod eines Mieters als Ereignis betrachtet werden kann, das in den Risikobereich des Vermieters fällt. Dieser Ansatz hat seine Wurzeln in der Idee, dass das Leben und sein unvermeidliches Ende nicht in der Verantwortung des Mieters liegt, und somit auch nicht seine Erben oder Hinterbliebenen für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden können.

Doch der Suizid unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom natürlichen Tod. Er ist das Ergebnis einer bewussten Handlung des Mieters. Wenn ein Mieter durch Suizid stirbt und dabei die Mietsache beschädigt, etwa durch einen Sprung aus dem Fenster oder durch den Gebrauch einer Schusswaffe, stellt sich die Frage, ob diese hierdurch verursachten Schäden noch als ordnungsgemäßer Gebrauch der Mietsache angesehen werden können.

In der Rechtsprechung gibt es – erstaunlicherweise – bisher nur wenige Fälle, die sich direkt mit dieser Frage auseinandersetzen. Einige Gerichte haben in ähnlich gelagerten Fällen entschieden, dass auch der Suizid eines Mieters als Teil des Lebensrisikos des Vermieters anzusehen ist. Sie argumentieren, dass der Vermieter das Risiko tragen muss, dass ein Mieter in der Wohnung stirbt, unabhängig davon, wie dieser Tod zustande kommt.

Schäden, die durch die Art des Suizids entstehen, sind nicht als normale Abnutzung oder Veränderung der Mietsache anzusehen. Führt etwa der Gebrauch der Schusswaffe zu Schäden an der Mietsache, müssen die Erben hierfür haftbar gemacht werden. Die Beeinträchtigungen der Mietsache, die jedoch in Folge des Versterbens auf die Mietsache einwirken, sind dagegen auch beim Suizid als ordnungsgemäßer Gebrauch anzusehen.

ZErb 9/2024, S. I