ZErb 10/2021, Die Immobilie im Nachlass / b) Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist anzuwenden bei Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt sowie bei allen sonstigen bebauten Grundstücken. Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens werden der Bodenwert und der Wert des Gebäudes zunächst getrennt voneinander ermittelt. Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudewert und dem Bodenwert abgegolten. Für den Gebäudewert findet die Ermittlung gem. § 91 BewG statt. Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser wird noch mit einer Wertzahl nach § 191 BewG multipliziert.

Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten, definiert als die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit des Gebäudes, auszugehen. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind mithilfe Anlage 24 zum BewG und dabei je nach Grundstücksart, Baujahr und Ausstattungsmerkmalen sowie Standards zu ermitteln. Vom Gebäuderegelherstellungswert ist anschließend eine Alterswertminderung abzuziehen. Diese wird nach dem Verhältnis des tatsächlichen Gebäudealters am Bewertungsstichtag zu der nach Anlage 22 zum BewG vorgegebenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bestimmt. Von einem früheren oder späteren Baujahr ist auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten sind, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer verlängert oder verkürzt haben. Zu berücksichtigen sind nur volle Jahre. Zu beachten ist, dass nach Abzug der Alterswertminderung der verbleibende Gebäudewert mit mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswertes anzusetzen ist.

Die Wertzahlen, die bewirken, dass mit steigenden Investitionen ein ebenfalls steigender Abschlag vom vorläufigen Sachwert erfolgt, sind gem. § 191 Abs. BewG vorrangig den Sachwertfaktoren der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse zu entnehmen. Ersatzweise ist nach § 191 Abs. 2 BewG auf die allgemeinen Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zurückzugreifen, die darin tabellarisch nach Grundstücksart, Höhe des vorläufigen Grundstückssachwertes und teilweise Höhe des für den Bodenwert maßgeblichen Bodenrichtwerts untergliedert sind.