ZErb 10/2023, Änderungen des Bewertungsgesetzes durch da ... / 3. Änderungen beim Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren (§§ 189-191 BewG) sind nach § 182 Abs. 4 BewG sonstige bebaute Grundstücke zu bewerten. Weiterhin stellt das Sachwertverfahren ein Auffangverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser dar, wenn mangels Vergleichswerten das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar ist, sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich keine übliche Miete ermitteln lässt.^[15]

Der Ablauf des Sachwertverfahrens wurde an die ImmoWertV angepasst. Infolgedessen wurde ein Regionalfaktor (§ 190 Abs. 5 BewG) eingeführt und die Alterswertminderung wird nun mit einem Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 6 BewG) ermittelt. Zudem wurden die gesetzlichen Wertzahlen (§ 191 i.V.m. Anlage 25 BewG) geändert.

Der Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ist grundsätzlich nach § 189 Abs. 4 BewG mit dem ermittelten Sachwert abgegolten. Lediglich in Ausnahmefällen mit besonders werthaltigen baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen werden gesonderte Wertansätze berücksichtigt.^[16]

Abb. 5: Gegenüberstellung des bisherigen mit dem geänderten Sachwertverfahren

[15] R B 182 Abs. 4 ErbStR 2019.

[16] AEBew JStG 2022, Rn 42.

a. Regionalfaktor, § 190 Abs. 5 BewG

Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts sind nach § 190 Abs. 3 S. 1 BewG die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes mit dem Regionalfaktor sowie dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren. Durch den neu eingefügten Regionalfaktor nach § 190 Abs. 5 BewG wird der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Der Regionalfaktor wird von den Gutachterausschüssen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 S. 1 BewG zugrunde gelegt. Liegt kein Sachwertfaktor der Gutachterausschüsse vor oder ist der von den Gutachterausschüssen ermittelte Sachwertfaktor nicht geeignet, wird nach § 190 Abs. 5 S. 3 BewG ein Regionalfaktor von 1,0 angewendet.

b. Alterswertminderungsfaktor, § 190 Abs. 6 BewG

Die Alterswertminderung erfolgt nun mit einem Alterswertminderungsfaktor. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht nach § 190 Abs. 6 S. 1 BewG dem Verhältnis der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG. Der Faktor ist auf drei Nachkommastellen auf- oder abzurunden.^[17] Hinsichtlich der Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 190 Abs. 6 S. 2 ff. BewG gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens nach § 185 Abs. 3 S. 3 ff. BewG entsprechend.

[17] AEBew JStG 2022, Rn 53.

c. Wertzahlen, § 191 i.V.m. Anlage 25 BewG

Der vorläufige Sachwert nach § 189 Abs. 3 S. 1 BewG ist zur Anpassung an den gemeinen Wert nach § 189 Abs. 3 S. 2 BewG mit einer Wertzahl nach § 191 BewG zu multiplizieren. Als Wertzahlen sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) anzuwenden. Liegen keine geeigneten Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse vor, sind nach § 191 S. 2 BewG die in der Anlage 25 BewG dargestellten Wertzahlen zu verwenden. Dabei ist zu beachten, dass die Wertzahlen für vorläufige Sachwerte und Bodenrichtwerte oder abgeleitete Bodenwerte zwischen den in der Anlage 25 BewG angegebenen Intervallen nun durch lineare Interpolation zu bestimmen sind. Für Werte außerhalb des angegebenen Bereichs gilt der nächstgelegene vorläufige Sachwert und Bodenrichtwert oder abgeleitete Bodenwert. Es ist keine Extrapolation durchzuführen.^[18] Die Wertzahlen der Anlage 25 BewG wurden wie folgt an das aktuelle Marktniveau angepasst:

Abb. 6: Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum nach Anlage 25 BewG

Abb. 7: Wertzahlen für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach Anlage 25 BewG

[18] In den AEBew JStG 2022 ist unter Rn 64 ein Beispiel zur Ermittlung der Wertzahl aufgeführt.