zerb 11/2013, Vermächtnisweise Zuwendung von Grundstücke ... / 1. Bereits existentes Wohnungseigentum

Soll eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden, die bereits existiert, so sind kaum Besonderheiten zu berücksichtigen. Der Fall unterscheidet sich nicht wesentlich von der Übertragung eines bereits grundbuchlich existierenden Grundstücks.

Es stellt sich lediglich die Frage, wie sich § 12 WEG bei der Vermächtniserfüllung auswirkt. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart sein, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eines Dritten (in der Praxis: des Verwalters) bedarf. Hier stellt sich die Frage, ob eine derartige Veräußerungsbeschränkung auch bei der Vermächtniserfüllung zu berücksichtigen ist. Unter dem Begriff der Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG ist die rechtsgeschäftliche vollständige oder teilweise Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden zu verstehen. Damit umfasst § 12 WEG alle rechtsgeschäftlichen Übertragungsvorgänge unabhängig davon, ob ein Entgelt gezahlt wird oder nicht. Nicht erfasst von § 12 WEG sind lediglich die Gesamtrechtsnachfolge und der Rechtsübergang kraft Gesetzes, also die Erbfolge, Anwachsung von Gesellschaftsanteilen, Enteignung und Erbteilsabtretung. Die Vermächtniserfüllung oder die Übertragung im Rahmen eines Erbauseinandersetzungsvertrags oder zum Vollzug einer Teilungsanordnung unterfällt aber dem Anwendungsbereich des § 12 WEG; sodass hier eine Zustimmung grundsätzlich erforderlich ist.^[20]

Praktisch problematisch ist das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG aber regelmäßig gleichwohl nicht. Häufig ist bereits bei dem konkreten Zustimmungserfordernis geregelt, dass die Veräußerung an Verwandte keiner Zustimmung bedarf. Gehört der Vermächtnisnehmer zu diesem Personenkreis, ist eine Zustimmung entbehrlich. Im Übrigen sind die Fälle, in denen die Zustimmung zulässigerweise versagt werden darf, sehr selten. Die Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Diese Bestimmung ist, wie sich aus Satz 2 ergibt, zugunsten des veräußernden Wohnungseigentümers unabdingbar.^[21] Ein solcher wichtiger Grund kann nur gegeben sein, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer mit sich bringt und diese Gefahr ihre Ursache in der Person des Erwerbers hat.^[22] Gemeint sind damit also Fälle, in denen die Aufnahme des Erwerbers in die Wohnungseigentümergemeinschaft den übrigen Mitgliedern im Hinblick auf die Persönlichkeit oder die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers unzumutbar ist. Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen können die Versagung der Zustimmung nicht rechtfertigen.^[23]

[20] Vgl. Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2003, § 12 WEG Rn 4; MüKo-Commichau, 6. Aufl. 2013, § 12 WEG Rn 5; Wittnauer, WEG, 9. Aufl. 2004, § 12 Rn 2.

[21] BayObLGZ 1972, 348; BayObLGZ 1980, 29; BayObLG WE 1991, 202; OLG Hamm WE 1993, 53; Bärmann, aaO, § 12 Rn 15, 41; MüKo/Commichau, § 12 WEG Rn 21; Weitnauer, aaO, § 12 Rn 9.

[22] Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG 8. Aufl. 2007, § 12 Rn 44, Weitnauer, aaO, § 12 Rn 10; BayObLG MittBayNot 1972, 291 = BayObLGZ 72, 348; DWE 84, 60; NJW-RR 1993, 280.

[23] BayObLGZ 1972, 348; Weitnauer, aaO, § 12 Rn 10.