II.
Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde ist als Rechtsmittel nur des Beteiligten zu 1) auszulegen. Der Notar, der den Erbbaurechtskaufvertrag vom 25.3.2020 mit dem darin in § 6 enthaltenen Löschungsantrag beurkundet hat, gilt gemäß § 15 GBO nur im Namen der Antragsberechtigten ermächtigt, eine Eintragung zu beantragen. Weitergehend ist auch seine Ermächtigung zur Einlegung eines Rechtsmittels nicht. Antragsberechtigt ist nur der unmittelbar Beteiligte, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust oder einen Gewinn erfährt (Senatsbeschluss vom 24.8.2021 – 2 Wx 29/21; Demharter, GBO, 32. Aufl., § 13 Rn 42). Gewinnender Teil ist bei der Löschung einer (Rückübertragungs-)Vormerkung nur der Eigentümer, nicht dagegen der Berechtigte einer Eigentumsvormerkung, der durch die Löschung im Rang aufrückt (vgl. OLG Frankfurt FGPrax 1996, 208; Demharter, a.a.O., Rn 46).
Die Beschwerde führt aus formalen Gründen zur Aufhebung der Zwischenverfügung (1.), ohne dass damit in der Sache ein Erfolg für den Beteiligten zu 1) verbunden ist (2.).
1. Die Zwischenverfügung ist unzulässig.
Auch wenn das Grundbuchamt zu Recht der Auffassung ist, dass die Voraussetzungen für eine Löschung der Rückübertragungsvormerkung gemäß § 22 GBO nicht vorliegen, hätte es insoweit keine Zwischenverfügung erlassen, sondern nur einen formlosen Hinweis erteilen dürfen und, nachdem der Notar an seiner Auffassung festgehalten hat, den Löschungsantrag durch Beschluss zurückweisen müssen.
Eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO darf nämlich nur dann ergehen, wenn ein Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist, da anderenfalls dem Antrag nicht der Rang nach dem Eingang beim Grundbuchamt gebühren würde (BGHZ 27, 310; ständige Senatsrechtsprechung, z.B. Rpfleger 2011, 23 ff. m.w.N.; Beschl. v. 15.4.2011 – 2 W 65/10 –; NJW-RR 1999, 15 f.; FamRZ 2010, 1468 f.; OLG Düsseldorf ZEV 2016, 707; Demharter, a.a.O., § 18 Rn 8 ff.). Die gleichwohl ergangene Zwischenverfügung ist durch das Beschwerdegericht in jedem Fall aufzuheben (Senat, a.a.O.; Demharter, a.a.O., § 77 Rn 14). Die Entscheidung über den Eintragungsantrag hat dagegen das Grundbuchamt zu treffen, da Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung und nicht der Eintragungsantrag selbst ist (Senat, a.a.O., m.w.N.; BayObLG Rpfleger 1990, 61 f.; Demharter, a.a.O., § 77 Rn 15).
Ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis liegt unter anderem dann vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (BayObLG NJW-RR 2004, 1533 f.; BayObLG Rpfleger 1990, 61 f.; OLG Hamm, Rpfleger 1998, 154 ff.; Demharter, a.a.O., § 18 Rn 12, m.w.N.). Ohne Bedeutung ist dabei, ob es sich bei der fehlenden Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen um eine rechtsändernde Bewilligung oder um eine Berichtigungsbewilligung handelt (OLG Nürnberg NJW 2018, 1029; OLG München Rpfleger 2015, 198; BayObLG NJW-RR 2004, 1533; Demharter, a.a.O., § 18 Rn 12). Unmittelbar betroffen sind im Verfahren über die Löschung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückübertragung der Vormerkungsberechtigte (Senat Beschl. v. 9.7.2010, a.a.O.; BayObLG, jeweils a.a.O.) und nach seinem Tod für den Fall, dass der Rückforderungsanspruch nicht auf die Lebenszeit des Berechtigten begrenzt ist, seine Erben. Auf der Grundlage seiner Auffassung, dass hier die Vererblichkeit des Anspruchs nicht ausgeschlossen sei, hätte das Grundbuchamt daher keine Zwischenverfügung erlassen dürfen. Dass, wenn – wie hier – ein Löschungsantrag darauf gestützt wird, dass der Unrichtigkeitsnachweis bereits geführt sei, das Grundbuchamt eine Löschungsbewilligung der Erben nicht im Wege der Zwischenverfügung verlangen kann, weil in der Anforderung der Bewilligung des Erben nach § 19 GBO nicht ein Mittel zur Beseitigung eines Defizits (Eintragungshindernisses) in Bezug auf das auf Grundbuchunrichtigkeit gestützte Gesuch um Löschung der Rückauflassungsvormerkung nach § 22 GBO gesehen werden kann, sondern der Löschungsantrag vielmehr auf eine neue Basis gestellt würde, ist anerkannt (Senat Rpfleger 2011, 23; OLG Düsseldorf ZEV 2016, 707; OLG München ZEV 2016, 708; BayObLG Rpfleger 1990, 61; Demharter, a.a.O., § 18 Rn 12 m.w.N. und § 22 Rn 31; Hügel/Zeiser, GBO, 3. Aufl. § 18 Rn 17). Anderes ergibt sich entgegen der Auffassung des Grundbuchamts auch nicht aus dem zitierten Beschluss des OLG Düsseldorf vom 9.3.2017 – I-3 Wx 93/16 – juris (vgl. Rn 21 bis 23). In der vom Grundbuchamt für das Gegenteil zitierten Rn 33 hat sich das OLG Düsseldorf mit der Frage der Zulässigkeit einer Zwischenverfügung nicht befasst, sondern nach Aufhebung der unzulässigen Zwischenverfügung für das weitere Verfahren Hinweise in der Sache selbst erteilt.
2. Es besteht indes kein Anlass, das Grundbuchamt anzuweisen, von seinen Bedenken hinsichtlich des Unrichtigkeitsnachweises Abstand zu nehmen. In der Sache ist die Rechtsauffassung des Grundbuchamts ni...