zerb 3/2014, Familiengerichtliche Genehmigung bei Veräußerung eines Grundstücks

Leitsatz

1. Der Vertrag, durch den ein Elternteil und sein minderjähriges, von ihm gesetzlich vertretenes Kind ein erbengemeinschaftliches Grundstück veräußern, bedarf neben der familiengerichtlichen Genehmigung nicht zusätzlich derjenigen eines zu bestellenden Ergänzungspflegers, sofern nicht zusätzlich eine Vereinbarung über die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft geschlossen wird.

2. Die Bestellung einer Grundschuld zur Kaufpreisfinanzierung bedarf auch dann einer familiengerichtlichen Genehmigung, wenn der anderweitig bereits genehmigte Kaufvertrag die wesentlichen Bestimmungen für die Bestellung des Grundpfandrechts enthält.

OLG Hamm, Beschluss vom 20. September 2013 – I-15 W 251/13

Sachverhalt

Die Beteiligte zu 1) und ihre minderjährige Tochter, die Beteiligte zu 2), sind seit dem 12.11.2012 aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Dortmund vom 18.9.2012 (12 VI 368/12) im eingangs genannten Grundbuch als Eigentümer eingetragen, und zwar die Beteiligte zu 1) zu 1/2 und die Beteiligten zu 1) und 2) gemeinsam zu 1/2 in Erbengemeinschaft.

Mit notariellem Vertrag vom 26.3.2013 (UR-Nr. 15/2013 des Notars T in C) verkauften sie das bebaute Grundstück an den Beteiligten zu 3) zum Preis von 110.000 EUR und ließen es auf. Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs beantragte der Beteiligte zu 3) und bewilligten die Beteiligten zu 1) und 2) in § 6 des Vertrags die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. In § 7 des Vertrags ist festgehalten, dass der Käufer beabsichtige, den Kaufpreis mit Darlehen zu finanzieren. Zu diesem Zweck verpflichteten sich die Beteiligten zu 1) und 2), bei der Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten mit dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung bis zur Höhe des Kaufpreises mit beliebigen Zinsen und Nebenleistungen mitzuwirken. Sie bevollmächtigten den Beteiligten zu 3) unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, Belastungen des Grundstücks mit Grundpfandrechten aller Art, auch in vollstreckbarer Form nach § 800 ZPO vorzunehmen.

Mit Schreiben vom 16.5.2013, eingegangen am 21.5.2013, beantragte der Notar die Eintragung der Grundschuld, mit weiterem Schreiben vom 16.5.2013, eingegangen am 21.5.2013, beantragte der Notar die Eintragung der Erwerbsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 3).

Mit Beschluss vom 6.5.2013 genehmigte das Familiengericht die von der Beteiligten zu 1) für ihre Tochter in dem notariellen Vertrag vom 26.3.2013 abgegebenen Erklärungen.

Am 10.5.2013 bestellte der Beteiligte zu 3) im eigenen Namen sowie unter Berufung auf die in § 7 des notariellen Vertrags erteilte Bevollmächtigung auch im Namen der Beteiligten zu 1) und 2) zugunsten der Beteiligten zu 4) eine Grundschuld in Höhe von 100.000 EUR.

Mit Zwischenverfügung vom 3.6.2013 wies das Grundbuchamt darauf hin, die Auflassungsvormerkung könne erst eingetragen werden, wenn die Genehmigung eines noch zu bestellenden Ergänzungspflegers in der Form des § 29 GBO sowie eine entsprechende familiengerichtliche Genehmigung nebst Rechtskraftbescheinigung vorgelegt werden. Die Regelungen in der UR-Nr. 15/2013 enthielten nämlich neben Veräußerung des Grundstücks "wohl" auch eine Erbauseinandersetzung, sodass die Beteiligte zu 1) von der Vertretung ihrer Tochter nach den §§ 1795 Abs. 2, 181 BGB ausgeschlossen sei. Für die Eintragung der Grundschuld sei eine gesonderte familiengerichtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung vom 10.5.2013 (UR-Nr. 20/2013) nebst Rechtskraftvermerk erforderlich.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 2.7.2013, der das Grundbuchamt durch Beschluss vom 9.7.2013 nicht abhalf.

Aus den Gründen

Die nach den §§ 71 ff GBO zulässige Beschwerde ist begründet, soweit es den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung anbelangt, im Übrigen ist sie unbegründet.

Nach den §§ 1643 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr.1 BGB bedarf die Beteiligte zu 1) als Mutter ihrer zu 2) beteiligten minderjährigen Tochter zur Verfügung über ein Grundstück oder über ein Recht an einem Grundstück ihres Kindes der Genehmigung des Familiengerichts. Dabei ist anerkannt, dass unter einer Verfügung in diesem Sinne jede unmittelbare Einwirkung auf ein bestehendes Recht zu verstehen ist, das in einer Übertragung, Belastung, Inhaltsänderung oder Aufgabe bestehen kann (vgl. Palandt/Götz, BGB, 72. Aufl., § 1821 Rn 7 ff; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 3685 ff jeweils mwN). Damit zählen zu den genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 Abs. 1 Nr.1 BGB sowohl die Übertragung des (Gesamthands-)Eigentums als auch dessen Belastung mit einem Grundpfandrecht, wie hier mit einer Grundschuld.

a) Hinsichtlich der Übertragung des Grundstücks und damit hinsichtlich der Auflassungsvormerkung liegt die nach den §§ 1643 Abs. 1 Satz 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB erforderliche familiengerichtliche Genehmigung vor. Weiterer Genehmigungen bedarf es nicht, insbesondere bedarf es nicht der Genehmigung eines noch zu bestellenden Ergänzungspflegers. Denn der notarielle Vertrag vom 26.3.2013 (UR-Nr. 15/13) enthält keine Erbauseinandersetzung. Die Be...