Zerb 4/2016, Bewertung eines Einfamilienhauses für Zweck ... / 3. Berechnung der Alterswertminderung

Hiervon abzuziehen ist die Alterswertminderung nach § 190 Abs. 4 BewG.

Tatsächliches Baujahr der Gebäude:

1938

2009

Als nächstes ist zu prüfen, ob statt von dem tatsächlichen Baujahr von einem fiktiven Baujahr auszugehen ist:

Offenbart der Steuerpflichtige oder sein Berater nach R B 190.7 Abs. 3 ErbStR 2011, dass in den letzten 10 Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, wie

▪	Dacherneuerung mit Verbesserung der Wärmedämmung
▪	Verbesserung der Fenster
▪	Verbesserung der Leitungssysteme
▪	Wärmedämmung der Außenwände
▪	Einbau oder Modernisierung von Bädern
▪	Verbesserung der Heizungsanlage
▪	Modernisierung des Innenausbaus, z. B Decken und Fenster
▪	Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung

dann kann sich je nach Umfang, entsprechend der Punkte in den Tabellen 1 und 2 zu R B 190.7 Abs. 3 ErbStR ein fiktives Baujahr ergeben. In dem Fall würde sich je nach dem Gebäudealter und dem Umfang der Sanierung das Baujahr um die in der Tabelle 2 genannten Jahre verschieben. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass bei entsprechenden Angaben in der Bewertungsstelle geprüft werden müsste, ob die Voraussetzungen für eine Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 BewG vorliegen. Solch eine Fortschreibung hätte dann wegen der Folgewirkung über den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid eine dauerhafte Erhöhung der Grundsteuer (jedenfalls solange die Einheitsbewertung nicht für verfassungswidrig erklärt wird) und unter Umständen des Deichbeitrags zur Folge. Im vorliegenden Beispiel liegen lt. Sachverhalt keine durchgreifenden Modernisierungsarbeiten vor. Es bleibt deshalb beim tatsächlichen Baujahr.

Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen (R B 190.7 Abs. 1 ErbStR 2011).

2016	2016
./. 1938	./. 2009
78	7
Alter der Gebäude am 24.1.2016:
78 Jahre	7 Jahre

Die Alterswertminderung ist als Prozentsatz, der sich aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zu § 190 Abs. 4 Satz 2 BewG^[24] ergibt, zu berechnen.

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

nach Anlage 22 grundsätzlich 70 Jahre (für Stichtage bis 31.12.15 = 80 Jahre)	nach Anlage 22 = 60 Jahre (für Stichtage bis 31.12.2015 = 50 Jahre)
70 Jahre = 100 %	60 Jahre = 100 %
78 Jahre = X %	7 Jahre = X %
78 /70 = 100 %	7/60 = 12 %

Die Alterswertminderung beträgt demnach

100 % von 84.005 EUR = 84.005 EUR		12 % von 4.913 EUR = 589,56 EUR
	84.005 EUR		4.913,00 EUR
abzüglich	84.005 EUR		589,56 EUR
	0 EUR		4.323,44 EUR
abgerundet			4.323,00 EUR

Danach wäre das das Haus mit 0 EUR und die Garage mit 4.323 EUR anzusetzen.

[24] BGBl I 2015, 1846.