ZErb 5/2012, Versehentliche Falschbezeichnung bei Erfüll ... / Aus den Gründen

1. Das Rechtsmittel ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Der Notar, dessen Antragsermächtigung gemäß § 15 Abs. 2 GBO gegeben ist, kann – ohne eine Vollmacht vorlegen zu müssen – gegen die auf den Eintragungsantrag ergangene Entscheidung für einen Antragsberechtigten, hier für die Beteiligte Z. 1, – nicht aber im eigenen Namen –, Beschwerde einlegen. Das Rechtsmittel wurde gemäß § 73 Abs. 1 GBO unmittelbar beim Beschwerdegericht, dem Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat (§ 72 GBO), durch Einreichung einer Beschwerdeschrift (§ 73 Abs. 2 GBO) eingelegt und ist damit auch im Übrigen zulässig. (...)

2. Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Denn das vom Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) angenommene Vollzugshindernis besteht nicht. Durch das Schreiben der drei Miterben vom 19. November 2011 an den beurkundenden Notar haben diese unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, dass in dem notariellen Vermächtniserfüllungsvertrag vom 21. Juli 2011 die Übertragung des Alleineigentums des zu der Eigentumswohnung, Grundbuch von ... Blatt, gehörenden Tiefgaragen-Stellplatzes, Grundbuch von ... Bl, vergessen wurde. Weil insoweit ebenfalls eine Beurkundung gewollt war, werde um die Erstellung eines Nachtrages gebeten. Der Vermächtniserfüllungsvertrag ist damit entgegen dem erklärten Willen der Vertragsparteien unvollständig. Es wurde ein Teil des zu der Eigentumswohnung gehörenden Sondereigentums irrtümlich nicht mit einbezogen. Es handelt sich hierbei um eine versehentliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio), die nach § 133 BGB nichts daran ändert, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist auf formgebundene Rechtsgeschäfte ebenfalls anzuwenden. Der BGH (NJW 2008, 1658, mwN) hat entschieden, dass dies nicht nur für den Fall gilt, wenn im Vertragstext als Kaufgegenstand das gesamte Grundstück genannt wird, obwohl die Parteien nur eine bestimmte Teilfläche verkaufen wollten, sondern auch für den umgekehrten Fall, dass die Parteien eine Fläche verkaufen wollen, die über das dem Verkäufer bereits gehörende Grundstück hinausgeht. Dabei kommt es auf die Frage, ob der Wille der Parteien in der Vertragsurkunde einen ausreichenden Niederschlag gefunden hat, nicht an. Richtig ist zwar, dass das von den Parteien Vereinbarte bei einem – wie hier – formbedürftigen Rechtsgeschäft wenigstens einen andeutungsweisen Niederschlag in der Urkunde gefunden haben muss. Dieses Erfordernis gilt aber bei einer versehentlichen Falschbezeichnung nicht. Hier reicht es aus, wenn das – von den Parteien in anderem Sinne verstandene – objektiv Erklärte, hier die versehentlich fehlerhafte Bezeichnung des Kaufgegenstandes im Vertrag, dem Formerfordernis genügt. Beurkundet ist dann das wirklich Gewollte, nur falsch Bezeichnete.

Dem entspricht auch die frühere Entscheidung des BGH (NJW 1983, 1610, mwN). Dort wurde irrtümlich eine von mehreren verkauften Flurstücken in der notariellen Urkunde nicht erwähnt, obwohl sich der tatsächliche Wille der Vertragsparteien auch auf das nicht erwähnte Grundstück bezog, wie vorliegend.

Nach dem Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" ist auch die dingliche Einigung (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB) hinsichtlich des nicht erwähnten Flurstücks wirksam erklärt (Ludwig in jurisPK-BGB Bd. 2, 5. Aufl. 2010, § 311 b BGB Rn 208, mwN).

Im Einzelnen wird verwiesen auf die Ausführungen des BGH in den genannten Entscheidungen, denen sich der Senat in vollem Umfang anschließt (vgl. auch: OLGR Karlsruhe 2002, 37, mwN). Insoweit kommt es auf die Problematik des Umfangs der in § 7 des Vermächtniserfüllungsvertrags vom 21. Juli 2011 erteilten Vollzugsvollmacht (vgl. hierzu: BGH NJW 2002, 2863, mwN) nicht an. Diese Vollmacht umfasst aber im Hinblick darauf, dass sich die dingliche Einigung (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB) im notariellen Vermächtniserfüllungsvertrag nach dem Grundsatz "falsa demonstratio non nocet" auch auf den Tiefgaragen-Stellplatz bezieht, ohne Weiteres die in dem Nachtrag zum Vermächtniserfüllungsvertrag abgegebenen Erklärungen zum Vollzug der Eigentumsübertragung. Lediglich ergänzend wird darauf hingewiesen, dass im Eintragungsverfahren grundsätzlich eine Überprüfung des Grundgeschäfts durch das Grundbuchamt angesichts des formellen Konsensprinzips nicht stattfindet, zumal die Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) in ihrer Wirksamkeit nicht von der des schuldrechtlichen Vertrags abhängt (vgl. im Einzelnen: Böttcher in Meikel, GBO, 10. Aufl. 2009, Einleitung H, Rn 94 ff; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn 208 ff).

Einer öffentlich beglaubigten Genehmigungserklärung durch die Erben bezüglich der Nachtragsurkunde bedarf es entsprechend den obigen Ausführungen deshalb nicht. Damit besteht das vom Grundbuchamt angenommene Vollzugshindernis nicht, sodass die Zwischenverfügung vom 24. Februar 2012 aufzuheben und das Notariat anzuweisen war, die Eintragung vorzunehmen, sofern keine anderen...