Zur Anwendbarkeit alter Kündigungsfristen im Gewerbemietverhältnis

Leitsatz

Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB a.F.

Fakten:

Der Konkursverwalter des Gewerberaummieters hatte 1998 gemäß § 19 KO gekündigt. Die Parteien streiten darüber, ob er mit der kurzen Kündigungsfrist des § 565 Abs. 5 i.V. mit Abs. 1 Nr. 3 BGB a.F. (zum Quartalsende) oder der längeren Frist nach § 565 Abs. 1 a BGB a.F. (zum nächsten Quartalsende) kündigen durfte. Der BGH erklärt die längere Kündigungsfrist für einschlägig: Das Gesetz differenziert nicht zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigungsfrist. Der Konkursverwalter war nach § 19 KO berechtigt, unter Einhaltung der "gesetzlichen" Frist zu kündigen. "Gesetzliche" Kündigungsfristen sind Fristen, mit denen ordentlich gekündigt werden kann, wenn in dem Vertrag nichts Entgegenstehendes wirksam vereinbart ist. Dies gilt aber auch für die außerordentliche Kündigung nach § 19 KO. Durch die Einfügung von Absatz 1a des § 565 BGB wurde die bis dahin geltende gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsraummiete von drei Monaten zum Quartalsende auf sechs Monate zum Quartalsende verlängert. Die längere Frist soll den Mieter vor einem kurzfristigen Räumungsverlangen des Vermieters schützen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.05.2002, XII ZR 323/00

Fazit:

Um solche Streitigkeiten zu beenden, ist nun in § 580 Abs. 2 und 4 BGB n.F. ausdrücklich geregelt, dass die für Gewerbemietverträge geltende ordentliche Kündigungsfrist von sechs Monaten auch dann gilt, wenn in besonderen Fällen außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann.