Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bei Verzug des Mieters mit Kautionszahlung

Leitsatz

1. Schuldet der Mieter nach dem Mietvertrag eine beim Vertragsschluss fällige Kaution und der Vermieter diverse vor dem Vertragsbeginn durchzuführende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, so steht dem Vermieter hinsichtlich seiner Verpflichtung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu, solange der Mieter die Kaution nicht bezahlt.
2. Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB entsteht allerdings erst, wenn es gegenüber dem Mieter geltend gemacht wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 273

Kommentar

Die Parteien schlossen im Jahr 2006 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Das Mietverhältnis sollte am 1.7.2007 beginnen. Der Vermieter war nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Räume bis 30.6.2007 zu sanieren und zu modernisieren. Der Mieter verpflichtete sich, eine mit dem Vertragsschluss fällige Kaution zu zahlen. Der Mieter hat die Kaution nicht bezahlt; vielmehr hat er Ende Oktober den Wunsch geäußert, er wolle von dem Mietvertrag zurücktreten. Damit war der Vermieter nicht einverstanden. Er hat die Räume weder saniert noch modernisiert. Der Mieter hat die Übernahme der Räume am 1.7.2007 abgelehnt. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob dem Vermieter ein Anspruch auf die Miete zusteht.

Dies ist nicht der Fall: Das Mietobjekt befand sich im Zeitpunkt des vereinbarten Übergabetermins nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand; deshalb konnte der Mieter die Übernahme ablehnen. Zwar hat der Mieter seinerseits eine ihm obliegende Verpflichtung, nämlich die Zahlung der bereits im Jahr 2006 fälligen Kaution, nicht erfüllt. In einem solchen Fall steht dem Vermieter an sich ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an den geschuldeten Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten zu. Dieses Zurückbehaltungsrecht setzt jedoch voraus, dass es gegenüber dem Mieter geltend gemacht wird. Deshalb hätte der Vermieter den Mieter zur Zahlung der Kaution auffordern und mitteilen müssen, dass er bis zum Eingang der Zahlung keine Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vornehmen werde. Eine derartige Zahlungsaufforderung hat der Vermieter nicht erklärt; das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist deshalb nicht entstanden.

Anmerkung

Zahlungsaufforderung entfällt ausnahmsweise

Eine Zahlungsaufforderung ist zwar ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter die ihm obliegende Zahlung bereits endgültig und bestimmt verweigert hat. Der bloße Wunsch des Mieters zur Auflösung des Vertrags reicht hierzu aber nicht aus.

Link zur Entscheidung

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 16.02.2011, 3 U 84/10