Zustimmungsbedürftige Veränderungen

Leitsatz

• Terrassenvergrößerung durch Zurückversetzen eines Fensterelements als nachteilige bauliche Veränderung?

  Bei eigenmächtiger Veränderung grundsätzlich Kostenentscheidung zulasten des ändernden Eigentümers

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der Umbau einer Wohnung (Zurückversetzung eines Fensterelements um etwa 2 m in den Wohnraum und damit Vergrößerung einer Terrasse um etwa 9 qm) kann als nachteilige bauliche Veränderung angesehen werden, die mangels Zustimmung der Gemeinschaft wieder rückgängig gemacht werden muss, es sei denn, dass durch die Veränderung die Rechte der übrigen Eigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Auch der letzten einschlägigen BGH-Entscheidung ( BGH, Entscheidung vom 19. 12. 1991, Az.: V ZB 27/90= WE 92, 105 = NJW 92, 972 = ZMR 92, 168) sei zu entnehmen, dass eine Änderungsmaßnahme der Zustimmung der Eigentümer dann bedürfe, wenn es sich nicht nur um ganz unerhebliche, sondern um konkrete und objektiveBeeinträchtigungen handele, die ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise als beeinträchtigend empfinde. Keine Beeinträchtigung in diesem Sinne sei allerdings nach BGH die bloß theoretisch in Betracht zu ziehende Zahlungsunfähigkeit desjenigen Eigentümers, der die Maßnahme durchgeführt habe und deshalb auch allein zur Kostentragung verpflichtet sei. Allerdings habe der BGH auch herausgestellt, dass neben möglicher optischer Beeinträchtigung auch erhöhte Wartungsbedürftigkeit und Reparaturanfälligkeit oder das Risiko höherer Folgekosten am Gemeinschaftseigentum einen Nachteilsgrund für eine Eigentümergemeinschaft darstellen könnten.

Im vorliegenden Fall der Veränderung kann man nicht von einer Bagatelle sprechen, sodass die Frage erhöhter Reparatur- und Wartungsanfälligkeit sowie evtl. höherer Heizkostenverbrauch auch zulasten der Gemeinschaft noch vom LG überprüft werden müsse, sodass die Sache an das LG zurückverwiesen werden musste.

2. Hinsichtlich der noch zu treffenden Kostenentscheidung müsse berücksichtigt werden, dass es selbst bei bestätigter Duldungspflicht der Gemeinschaft billigem Ermessen entsprechen könne, dem ändernden Wohnungseigentümer die Verfahrenskosten einschl. der außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen, wenn er - wie im vorliegenden Fall - eigenmächtig hinter dem Rücken der Gemeinschaft eine solche Maßnahme ohne Vorinformation durchgeführt habe. Es sei für eine Gemeinschaft nicht zumutbar, in solchen Fällen ohne fachtechnische Vorinformation vorsichtshalber ein Verfahren nach dem WEG mit erheblichen Kosten anzustrengen und erst durch das möglicherweise vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten die beruhigende Gewissheit zu erhalten, dass gegen die konkrete Maßnahme unter Berücksichtigung der gewählten Ausführung nichts einzuwenden sei. Ein Eigentümer müsse hier beabsichtigte Maßnahmen vor Durchführung absprechen und der Gemeinschaft auch eine Kontrollmöglichkeit eröffnen. Es entspreche nicht der Billigkeit, dass Kosten zur Klärung der Frage, ob Rechte der Gemeinschaft im konkreten Fall beeinträchtigt seien, denjenigen Wohnungseigentümern aufgebürdet würden, die von entsprechenden Maßnahmen überrascht worden seien.

Noch offene Kostenentscheidung bei Geschäftswertansatz für alle drei Instanzen von je DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Celle, Beschluss vom 12.01.1993, 4 W 221/92)

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