Zustimmungsverweigerung für Gebrauchsüberlassungen nur aus wichtigem Grund

Normenkette

§ 5 Abs. 4 WEG, § 8 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 1 S. 2 WEG, § 12 Abs. 2 S. 1 WEG, § 13 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 256 ZPO

Kommentar

In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass die Gebrauchsüberlassung von Wohnungen an Dritte der Zustimmung des jeweiligen Eigentümers einer bestimmten Einheit im Hause bedürfe, nicht hingegen die Gebrauchsüberlassung an Verwandte oder Verschwägerte . . . Der betreffende zustimmungsberechtigte Eigentümer betrieb in seiner/der besagten Einheit eine Gaststätte und Pension, weiterhin vermietete er ihm gehörende Wohnungen an Feriengäste. Das Zustimmungserfordernis war augenscheinlich zum Schutz des Gewerbebetriebes des betreffenden Eigentümers vor Konkurrenz vereinbart.

Ein Eigentümer, der sich durch die Vereinbarung bei beabsichtigtem Verkauf seiner Wohnung behindert sah, beantragte, festzustellen, dass der jeweilige zustimmungsberechtigte Miteigentümer verpflichtet sei, seine Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung des Antragstellers auch an Dritte zu erteilen, es sei denn, der Gebrauchsüberlassung stehe in der Person des Dritten ein wichtiger Grund entgegen.

Das Rechtsbeschwerdegericht erachtete den Feststellungsantrag auf Zustimmungsverpflichtung, soweit nicht ein wichtiger Grund entgegenstehe, für zulässig und begründet, da es sich hier um ein Rechtsverhältnis handele, das Gegenstand einer Feststellungsentscheidung nach § 256 Abs. 1 ZPO sein könne. Unzulässig sei der Feststellungsantrag allerdings insoweit, als beantragt worden sei, dass der wichtige Grund "in der Person des Dritten" liegen müsse.

Diese Frage könne nicht Gegenstand einer Feststellung sein.

Für die Vereinbarung selbst sei § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG entsprechend anzuwenden (gleiche Interessenlage wie bei einer Veräußerungsbeschränkung). Es bestünden keine durchgreifenden Bedenken dagegen, eine Gebrauchsüberlassung von der Zustimmung auch nur eines einzelnen Raumeigentümers kraft Vereinbarung abhängig zu machen. Allerdings sei die Vereinbarung einschränkend dahingehend auszulegen, dass eine Zustimmung auch hier nur aus wichtigem Grund verweigert werden dürfe. Entgegen § 12 Abs. 3 WEG führe eine gegen § 15 WEG verstoßende Gebrauchsüberlassung nicht zu Unwirksamkeit des diese Gebrauchsüberlassung betreffenden Rechtsgeschäftes. Der Grundgedanke des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG gelte also auch hinsichtlich der hier getroffenen Vereinbarung; zu gleichem Ergebnis käme man auch über eine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung nach § 242 BGB. Die herrschenden Grundsätze über den "wichtigen Grund" seien allerdings auf Fälle einer Gebrauchsüberlassung nicht uneingeschränkt zu übertragen (unterschiedliche Interessenlage). Es erscheine z. B. nicht ausgeschlossen, dass auch die Art, wie oder wofür ein in Aussicht genommener Mieter die Räume verwenden wolle, unter bestimmten Umständen unter Berücksichtigung der Interessen des zustimmungsberechtigten Eigentümers einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Zustimmung darstellen könnte. Eine abstrakte Entscheidung hierüber könne im gegenwärtigen Feststellungsverfahren nicht getroffen werden. Bemerkt sei nur soviel, dass die Anerkennung eines wichtigen Grundes eine Interessenabwägung voraussetze und dass ein wichtiger Grund nur vorliege, wenn im konkreten Fall die Interessen des zustimmungsberechtigten Eigentümers erheblich beeinträchtigt seien.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 14.09.1987, BReg 2 Z 38/87= BayObLG Z 1987 Nr. 48)

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