Zweckentfremdung (Miete) / 7 Kündigungsrecht

Birgit Noack †

Angemessene wirtschaftliche Verwertung

Zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum im Zusammenhang mit Problemen der Zweckentfremdung ist Folgendes auszuführen:

Eine Kündigung ist dann möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.^{^[1]}

Praxis-Beispiel

Baufälliges Haus gegen Neubau

Dies kann gegeben sein, wenn ein altes, baufälliges Haus abgebrochen werden soll, um einem größeren Neubau Platz zu machen.

Zu beachten ist hier, dass nach einem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 25.3.1981 zur Wirksamkeit der Kündigung erforderlich ist, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung zur Zeit des Ausspruchs der Kündigung vorliegt und der Vermieter im Kündigungsschreiben vorträgt, dass die Genehmigung erteilt ist.^{^[2]}

Hinweis

Nachträgliche Genehmigung

Eine nachträglich erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung heilt die vorher ausgesprochene Kündigung nicht.^{^[3]}

Anderer Ansicht ist das LG Mannheim. Das Gericht stellt auf den Zweck des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ab. Danach ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter mitteilt, wie weit seine Planungen bereits gediehen sind, insbesondere, ob bereits baurechtliche oder sonstige erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen beantragt wurden oder sogar vorliegen. Hierauf bezieht sich das Begründungserfordernis nicht.

Es ist also nicht erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits erteilt ist und dieser Umstand in der Kündigungserklärung erwähnt wird.^{^[4]} Die Wirksamkeit einer solchen Kündigung hängt auch nicht davon ab, ob bereits baurechtliche oder sonstige erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen beantragt wurden oder vorliegen.^{^[5]}

Zweckentfremdungsverbot kein Verbotsgesetz

Mit Beschluss vom 10.11.1993 hat der BGH entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot kein Verbotsgesetz (i. S. v. § 134 BGB) ist, das zur Nichtigkeit von Mietverträgen führt, die ohne Genehmigung abgeschlossen worden sind.^{^[6]}

Wichtig

Gewerbemietvertrag bleibt wirksam

Vermietet also der Vermieter Wohnraum zu gewerblichen Zwecken ohne die erforderliche Genehmigung, ist der Mietvertrag trotzdem wirksam.

Begründet wird dies damit, dass das Zweckentfremdungsverbot sich nur gegen die faktische Beseitigung oder Vereitelung von Wohngebrauch richtet, nicht aber gegen die privatrechtliche Vertragsfreiheit.

Allerdings kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Solange die Behörde die Nutzung der Räume duldet, kann sich der Mieter nicht auf den Mangel berufen.^{^[7]} Erst bei konkreten Anordnungen besteht ein Minderungsrecht, da die rechtliche Ungewissheit die Interessen des Mieters beeinträchtigt.^{^[8]} In diesem Fall kann der Mieter auch fristlos kündigen, da ihm der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt wurde.^{^[9]}

Im Fall der Untersagung der Nutzung wird der Mieter auch Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung^{^[10]} haben.^{^[11]}

[1] § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

[2] OLG Hamburg, RE v. 25.3.1981, 4 U 201/80, NJW 1981 S. 2308.

[3] AG München, Urteil v. 18.11.2013, 483 C 9569/13, ZMR 2014, 583.

[4] LG Mannheim, Urteil v. 16.1.2004, 4 S 100/03, WuM 2004 S. 99.

[5] LG Mannheim, Urteil v. 16.1.2004, 4 S 100/03, WuM 2004 S. 99.

[6] BGH, Beschluss v. 10.11.1993, XII ZR 1/92, DWW 1994 S. 246.

[7] OLG Köln, Beschluss v. 10.11.1997, 19 W 48/97, WuM 1998 S. 152; LG Berlin, Urteil v. 29.10.1996, 32 O 162/96, GE 1998 S. 41; KG Berlin, Urteil v. 7.3.2002, 8 U 8514/00, GE 2002 S. 664.

[8] BGH, Urteil v. 20.1.1971, VIII ZR 167/69, NJW 1971 S. 555.

[9] § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[10] §§ 536, 536a BGB.

[11] LG Mannheim, Urteil v. 14.12.1977, 4 S 115/77, MDR 1978 S. 406.