Anwendungserlasse zur neuen Grundbesitzbewertung ab dem ... / b) Gebäude mit Mischnutzung

Das BewG lässt die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten für Gebäude mit einer Mischnutzung offen (zu Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis: Lücke/Lüder/Matern, FR 2023, 153 [157]).

aa) Verwaltungskosten (Rz. 35)

Die Verwaltungskosten für Wohnungen sowie Garagen und ähnlichen Einstellplätze, die der Wohnnutzung dienen, bestimmen sich nach deren Anzahl und den indizierten Einzelansätzen der Anlage 23 BewG. Für gewerblich bzw. nicht zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten betragen die Verwaltungskosten 3 % des Rohertrages, der auf diese Räume entfällt.

Im Falle einer Mischnutzung ist der Rohertrag, der auf Wohnräume, die nicht den Wohnungsbegriff erfüllen, und alle weiteren Räumlichkeiten, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, daher gesondert zu ermitteln. Für Wohnräume, die den Wohnungsbegriff nicht erfüllen, sind nach Rz. 35 Satz 2 ebenfalls 3 % des auf sie entfallenden Rohertrags als Verwaltungskosten anzusetzen.

bb) Instandhaltungskosten (Rz. 36)

Bei Gebäuden mit unterschiedlicher Nutzung sind die Instandhaltungskosten für jede Nutzung gesondert zu ermitteln. Die Finanzverwaltung unterscheidet nicht nur zwischen Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung. Sie unterscheidet auch zwischen unterschiedlichen Nichtwohnnutzungen:

Beispiel (Rz. 36 AEBew JStG 2022)

„Ein im Ertragswertverfahren zu bewertendes Gebäude verfügt im Erdgeschoss über einen Verbrauchermarkt (Gebäudeart 13.1 aus Anlage 24 BewG) und im 1. Obergeschoss über Büros (Gebäudeart 6.1 aus Anlage 24 BewG).

Für die Nutzfläche des Verbrauchermarktes sind 50 % und für die Nutzfläche der Büros 100 % der indizierten Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche bei Wohnnutzung aus der Anlage 23 BewG zu berücksichtigen.”

Dieses Vorgehen entspricht im Wesentlichen der Anlage 3 ImmoWertV. Diese stellt bei den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung jedoch auf die Nutzung ab. Anlage 23 BewG stellt bei den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung hingegen auf die Gebäudearten des Sachwertverfahrens (Anlage 24, Teil II. BewG) ab.

cc) Mietausfallwagnis (Rz. 37)

Das Mietausfallwagnis hängt vom Rohertrag ab. Bei einer Mischnutzung (Wohnen/Nichtwohnen) sind die Roherträge aufzuteilen. Für Wohnungen, Wohnräume und die dazugehörenden Garagen und ähnlichen Einstellplätze (Wohnnutzung) sind 2 % des Rohertrages als Mietausfallwagnis zu berücksichtigen – für alle anderen Räumlichkeiten 4 %.