Baukostenzuschuss

Wo die Probleme sind:

• Das richtige Konto
• Zuschussbegriff
• Nutzungsentgelt
• Mieteinnahmen

1 So kontieren Sie richtig!

Praxis-Wegweiser: Das richtige Konto
Kontobezeichnung	SKR 03	SKR 04	Eigener Kontenplan	Bilanz/GuV
Grundstückserträge	2750	4860		Grundstückserträge
passiver Rechnungsabgrenzungsposten	0990	3900		passiver Rechnungsabgrenzungsposten
Bank	1200	1800		Bank

So kontieren Sie richtig!

Sog. Baukostenzuschüsse des Mieters, die auf die spätere Miete verrechnet werden, sind zusätzliches Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung des Gebäudegrundstücks. Die Buchung erfolgt auf das Konto "Grundstückserträge "2750/4860 (SKR 03/04).

Die Gegenbuchung erfolgt auf das Konto "Bank" 1200/1800 (SKR 03/04).

Ermittelt der Vermieter seinen Gewinn durch Bilanzierung, muss er die im Voraus erhaltenen Nutzungsentgelte (Vorausmiete) in einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten einstellen. Die Buchung erfolgt auf das Konto "Passive Rechnungsabgrenzungsposten" 0990/3900 (SKR 03/04).

Buchungssatz:

Bank

an Grundstückserträge

an passive Rechnungsabgrenzungsposten

2 Praxis-Beispiel für Ihre Buchhaltung: Buchung beim Vermieter, der den Baukostenzuschuss erhält

Die X-Vermietungs-GmbH errichtet ein Büro- und Geschäftshaus. Unternehmensberater Hans Groß hat die 1. Etage angemietet. Er leistet im Oktober 01 einen Baukostenzuschuss i. H. v. 48.000 EUR zzgl. 9.120 EUR USt. Der Baukostenzuschuss wird auf die künftige Miete angerechnet, bis er verbraucht ist. Die monatliche Miete beträgt 2.000 EUR zzgl. 380 EUR USt.

Folge:

Der Baukostenzuschuss wird wie eine Mietvorauszahlung behandelt. Auf das Jahr 01 entfallen 3 Monatsmieten, also 6.000 EUR zzgl. 1.140 EUR USt. Der Rest (42.000 EUR zzgl. 7.980 EUR USt) entfällt auf spätere Veranlagungszeiträume, sodass mit Ausnahme der Umsatzsteuer eine passive Rechnungsabgrenzung erfolgen muss (sog. periodengerechte Gewinnabgrenzung).

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
1200/1800	Bank	57.120	2750/4860	Grundstückserträge	6.000
			0990/3900	Passive Rechnungsabgrenzung	42.000
			1776/3806	Umsatzsteuer 19 %	9.120

Der Baukostenzuschuss unterliegt der Umsatzsteuer, weil es sich um einen sog. "unechten" Zuschuss handelt. Die unechten Zuschüsse sind steuerbar, weil zwischen dem Zuschuss und der Leistung ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang steht. In diesem Beispiel steht der Zuschuss mit der Mietleistung in unmittelbarem Zusammenhang.

Im Folgejahr wird dann der passive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe der Mieten für das Jahr 02 aufgelöst/verrechnet.

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0990/3900	Passive Rechnungsabgrenzung	24.000	2750/4860	Grundstückserträge

Ende 02 verbleibt der passive Rechnungsabgrenzungsposten in der Bilanz des Vermieters mit einem Restbetrag von 18.000 EUR stehen und wird in das Folgejahr vorgetragen. Im Folgejahr wird der passive Rechnungsabgrenzungsposten in voller Höhe aufgelöst.

3 Bei Baukostenzuschüssen ist die Umsatzsteuer nicht abzugrenzen

Nach R 21.5 Abs. 3 Satz 1 der Einkommensteuerrichtlinien (EStR) sind Baukostenzuschüsse wie Mietvorauszahlungen zu behandeln.

Für Mietzuschüsse ist § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG zu beachten.

Ermittelt der Vermieter seinen Gewinn durch Bilanzierung, muss er ggf. einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten bilden.

Dabei ist allerdings hinsichtlich der Umsatzsteuer zu beachten, dass diese nicht passiv abzugrenzen ist, sondern nur die vereinbarte Netto-Vorausmiete. Die Umsatzsteuer auf den Baukostenzuschuss ist im Ausgangsfall im Oktober 01 zugeflossen und zu dem Zeitpunkt auch fällig und an das Finanzamt abzuführen.^[1]

[1] Vgl. auch R 21.5 Abs. 3 Satz 4 EStR.

4 Behandlung von Baukostenzuschüssen beim Mieter

Beim privaten Mieter führen die Aufwendungen zu nicht abzugsfähigen Kosten der Lebensführung. Handelt es sich allerdings um einen gewerblichen Mieter, kann er die Baukostenzuschüsse in voller Höhe als Betriebsausgaben abziehen.^[1]

Ermittelt der gewerbliche Mieter seinen Gewinn durch Bilanzierung, hat er spiegelbildlich zum Vermieter einen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden.

Praxis-Beispiel

Buchung beim zahlenden Mieter

Im Ausgangsbeispiel bucht Hans Groß folgendermaßen:

Buchungsvorschlag:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4210/6310	Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	6.000
0980/1900	Aktive Rechnungsabgrenzung	42.000
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	9.120	1200/1800	Bank	57.120

Im Folgejahr bucht der Mieter wieder parallel zum Vermieter die Miete über den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten.

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
4210/6310	Miete (unbewegliche Wirtschaftsgüter)	24.000	0980/1900	Aktive Rechnungsabgrenzung	24.000

Ende 02 verbleibt der aktive Rechnungsabgrenzungsposten in der Bilanz des Mieters mit einem Restbetrag von 18.000 EUR stehen und wird in das Folgejahr vorgetragen. Im Folgejahr wird der aktive Rechnungsabgrenzungsposten in voller Höhe aufgelöst.

[1] BFH, Urteil v. 11.10.1983, VIII R 61/81.

5 Umsatzsteuer: Abgrenzung von echten und unechten Zuschüssen

Unabhängig von der Rechtsform des Unternehmers/Unternehmens sind die echten und die unechten Zuschüsse voneinander abzugrenze...