Christoph Wenhardt

Zu beachten sind für das Ertragswertverfahren die gleichlautenden Ländererlasse v. 20.3.2023.[1]

Für das Formular BBW 2/23 können auch die Erläuterungen in 2.6.2 herangezogen werden.

Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für das zu bewertende Grundstück. Es ist jedoch mindestens der Bodenwert anzusetzen, der ebenso wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt wird: Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.[2]

 
Hinweis

Zeitliche Anwendung

Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/23 – für den Zeitraum ab dem 1.1.2023.

Angaben sind hier nur bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken erforderlich.

Laut Zeile 37 sind folgende Angaben zum Rohertrag am Bewertungsstichtag vorzunehmen:

Zeile 38 bis 57: Wohnnutzung

Die einzelnen Daten sind in den Spalten zu Zeile 41 bis 52 einzutragen:

  • Spalte 1 – laufende Nummer bzw. Lageplannummer,
  • Spalte 2 – Lage der Räume (z. B. Kellergeschoss (KG), Vorderhaus (VH), Erdgeschoss (EG), Hinterhaus (HH), 1. Obergeschoss (1. OG), Anbau (AB), Dachgeschoss (DG)),
  • Spalte 3 – Sonstige Wohnräume: Hier ist anzugeben, ob es sich um sonstige Wohnräume handelt, d. h. wenn es sich um keine Wohnung i. S. d. § 181 Abs. 9 BewG handelt.

  • Spalte 4 - Ausstattung: Auch hier wird zwischen einfach (e), mittel (m) und gut (g) unterschieden.

     
    Hinweis

    Ausstattung

    Einzelne Erläuterungen zur Ausstattung können dem Punkt 2.6.2 zu Zeile 4 entnommen werden.

  • Spalte 5 - Ertragsteuerliches Betriebsvermögen: Es ist anzukreuzen, ob es sich um ertragsteuerliches Betriebsvermögen handelt. Hierbei ist für die Angabe, ob ein Gebäude/ Gebäudeteil ertragsteuerlich zum Betriebsvermögen des Gewerbebetriebs lt. Zeilen 31 bis 32 gehört, auf die Verhältnisse beim Voreigentümer im Besteuerungszeitpunkt abzustellen.
  • Spalte 6 – Nutzung: Hier ist anzugeben, ob eine Vermietung (V), ein Leerstand (L), eine Eigennutzung (E), eine unentgeltliche Überlassung (U) oder ein vorübergehender Gebrauch (G) vorliegt.
  • Spalte 7 – Wohn-/Nutzfläche in qm,

  • Spalte 8 – übliche Monatsmiete in qm: Hier ist die übliche Miete (d. h. die Nettokaltmiete) pro qm bzw. je Stellplatz einzutragen.

     
    Hinweis

    Übliche Miete

    Einzelne Erläuterungen zur üblichen Miete können dem Punkt 2.6.2 zu Zeile 8 entnommen werden.

  • Spalte 9 – übliche Miete

     
    Praxis-Beispiel

    Übliche Miete

    Am 15.7.2023 geht ein vom Erblasser fremdvermietetes Mietwohngrundstück durch Erbfall auf den Sohn S als Alleinerben über. Darin befindet sich u. a. eine 120 m² große Wohnung. Als monatliche Nettokaltmiete ist ein Betrag von 660 EUR vereinbart. Die Miete laut Mietspiegel für vergleichbare Objekte beträgt 4,10 EUR/qm. Es ergibt sich somit eine übliche Monatsmiete von 492 EUR.

    Lösung

    Die tatsächliche Monatsmiete weicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete nach oben ab, aus diesem Grunde ist für diese Wohnung bei der weiteren Ermittlung des Grundbesitzwerts von der üblichen Miete auszugehen.

  • Spalte 10 – Nettokaltmiete: Es ist die monatlich vereinbarte Nettokaltmiete im Besteuerungszeitpunkt einzutragen, die die Mieter bzw. Pächter für die Nutzung des bebauten Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen (z. B. im Mietvertrag) zu zahlen haben. Dabei kommt es auf die tatsächliche Zahlung durch die Mieter bzw. Pächter nicht an. Zur weiteren Ermittlung des Grundbesitzwerts rechnet das Finanzamt die monatliche Miete auf eine Jahresmiete um.

In den Zeilen 53 bis 56 der Spalte 6 sind die Anzahl der Stellplätze in

  • Garagen (Einzelgaragen, Doppelgaragen),
  • in Tiefgaragen,
  • in Carports und
  • Außenstellplätzen anzugeben.

Die entstehenden Mieten sind in den Zeilen 41 bis 56 der Spalten 8/9 (übliche Monatsmiete) und 10 (vereinbarte monatliche Nettokaltmiete) gesondern zu erklären.

Angaben zu Untermietverhältnissen sind in Zeile 57 zu machen. Hierbei sind auch nähere Erläuterungen auf einem Beiblatt vorzunehmen.

Zeile 62 bis 73: Nichtwohnnutzung

Die einzelnen Daten sind in den Spalten zu Zeilen 62 bis 73 einzutragen:

  • Spalte 1 – Lageplannummer: Es ist die laufende Nummer bzw. die Lageplannummer einzutragen.
  • Spalte 2 – Lage der Räume (z. B. Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG) oder Obergeschoss (OG)).

Spalte 3 – Gebäudeart,

Spalte 4 – Ausstattung: Es wird bei der Ausstattung zwischen einfach (e), mittel (m) und gut (g) unterschieden.

Spalte 5 – ertragsteuerliches Betriebsvermögen: Es ist anzukreuzen, ob es sich um ertragsteuerliches Betriebsvermögen handelt. Hierbei ist für die Angabe, ob ein Gebäude/ Gebäudeteil ertragsteuerlich zum Betriebsvermögen des Gewerbebetriebs lt. Zeilen 31 bis 32 gehört, auf die Verhältnisse beim Voreigentümer im Besteuerungszeitpunkt abzustellen.

Spalte 6 – Nutzung: Hier ist anzugeben, ob eine Vermietung (V), ein Leerstand (L), eine Eigennutzung (E), eine unentgeltliche Überlassung (U) oder ein vorübergehender Gebrauch (G) vorliegt.

Spalte 7 – Nutzfläche in qm,

Spalte 8 – übliche Miet...

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