Bedarfsbewertung: Anlage Vereinfachtes Ertragswertverfahren / 2.1 Ermittlung des Jahresertrags (Zeilen 2 bis 35)

In Zeile 3 ist anzugeben, welche Wirtschaftsjahre bei der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Jahresertrags zu Grunde gelegt werden. Dabei ist Folgendes zu beachten: Hat sich im 3-Jahreszeitraum der Charakter des Unternehmens nach dem Gesamtbild der Verhältnisse nachhaltig geändert, so ist ein verkürzter Ermittlungszeitraum zugrunde zu legen. Die Summe der Betriebsergebnisse ist in diesen Fällen durch "2" zu dividieren, weil der verkürzte Ermittlungszeitraum stets 2 volle Wirtschaftsjahre umfasst.^[1] Das gilt auch dann, wenn das Unternehmen neu entstanden ist. Ist das Unternehmen durch Umwandlung, durch Einbringung von Betrieben oder Teilbetrieben oder durch Umstrukturierungen entstanden, ist bei der Ermittlung des Durchschnittsertrags von den früheren Betriebsergebnissen des Gewerbebetriebs oder der Gesellschaft auszugehen.

Die Eintragungen für jedes einzelne Jahr des Ermittlungszeitraums sind gesondert in der jeweiligen Spalte 1 bis 3 der Zeilen 4 bis 30 vorzunehmen.

In Zeile 4 wird der Ausgangswert für die Ermittlung des Jahresertrags eingetragen. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften ist dies der Gewinn bzw. Verlust i. S. d. § 4 Abs. 1 EStG oder § 4 Abs. 3 EStG (nicht des zu versteuernden Einkommens). Bei einer Personengesellschaft ist dabei die Besonderheit zu beachten, dass die Ergebnisse aus Sonderbilanzen und Ergänzungsbilanzen unberücksichtigt bleiben. Bei einer Kapitalgesellschaft ist der Ausgangswert ebenfalls der Gewinn bzw. Verlust i. S. d. § 4 Abs. 1 EStG oder § 4 Abs. 3 EStG (nicht des zu versteuernden Einkommens), erhöht um Gewinnausschüttungen und vermindert um Einlagen. Wird der Gewinn des zu bewertenden Betriebs nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt, ist der Überschuss der Betriebeinnahmen über die Betriebsausgaben als Ausgangswert einzutragen.

Hinweis

Korrektur nicht abziehbarer Betriebsausgaben

Eine Korrektur hinsichtlich der nicht abziehbaren Betriebsausgaben entfällt, da sich der Ausgangswert bereits um die betriebsgewöhnlichen Aufwendungen dieser Art zutreffend gemindert hat. Entsprechendes gilt für andere außerhalb der Bilanz vorzunehmende Korrekturen. Bei der Bildung eines Investitionsabzugsbetrags bzw. durch die entsprechende Auflösung wird der Gewinn nicht beeinflusst, sodass insofern keine Korrektur vorzunehmen ist. Denn diese werden außerhalb der Bilanz berücksichtigt.^[2]

Durch Hinzurechnungen wird der Ausgangswert des einzelnen Betriebsergebnisses um solche Vermögensminderungen korrigiert, die einmalig sind oder jedenfalls den künftig nachhaltig erzielbaren Jahresertrag nicht beeinflussen. Folgende Hinzurechnungen sind in die Zeilen 5 bis 15 einzutragen:

• Investitionsabzugsbeträge (vgl. § 7g EStG), die in den jeweiligen Wirtschaftsjahren den Gewinn gemindert haben, sind in Zeile 6 zu erfassen.

• Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen für die einzelnen Wirtschaftsjahre sind in Zeile 7 einzutragen.

  Hinweis

  Berücksichtigung regulärer Abschreibungen

  Bei der Ermittlung des durchschnittlichen Jahresertrags sind nur die regulären Absetzungen für Abnutzung nach § 7 Abs. 1 EStG bzw. § 7 Abs. 4 EStG zu berücksichtigen. Diese sind nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei gleichmäßiger Verteilung über die gesamte betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu bemessen. Ein Abzug einer degressiven Absetzung ist somit, soweit sie über die reguläre Absetzung für Abnutzung hinausgeht, rückgängig zu machen. Die regulären Absetzungen für Abnutzung sind auch dann anzusetzen, wenn für die Absetzungen in der Steuerbilanz vom Restwert auszugehen ist, der nach Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen verblieben ist.

  Zu beachten ist hierbei, dass durch das Jahressteuergesetz 2022 der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude auf 3 % angehoben wurde. Dies gilt für alle nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Gebäude. Damit werden zukünftig alle Gebäude grundsätzlich über einen Zeitraum von 33 Jahren abgeschrieben.

  HInzuweisen sei hier auch auf die neue Sonderabschreibung nach § 7b EstG für Mietwohnungsneubau. Hierbei kann die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden für eine neue Mietwohnung, die im entsprechenden Förderzeitraum angeschafft oder hergestellt wird – unter Erfüllung der Nutzungsvoraussetzung und Einhaltung der Baukostenobergrenze.^[3]

  Hinzuweisen ist hier auch auf das Jahressteuergesetz 2022. Hiernach wird für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung die Voraussetzungen an die Wohnung, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellt wird, an bestimmte Effizienzvorgaben gekoppelt.

• Bewertungsabschläge, Zuführungen zu steuerfreien Rücklagen sowie Teilwertabschreibungen für die einzelnen Wirtschaftsjahre sind in Zeile 8 einzutragen.
• Absetzungen auf den Geschäfts- oder Firmenwert oder auf firmenwertähnliche Wirtschaftsgüter sind in Zeile 9 einzutragen.
• Einmalige Veräußerungsverluste sowie außerordentliche Aufwendungen für die jeweiligen Wirtschaftsjahre sind in Zeile 10 zu erfassen.
• Investitionszulagen, die im Gewin...