Leitsatz (amtlich)
Kosten, die dem hausbesitzer durch Räumungsprozesse gegen die Mieter erwachsen, sind Werbungskosten. Dies gilt auch, wenn dadurch die Möglichkeit der Veräußerung des Hauses an einen Dritten erreicht werden soll, der die Mietverhältnisse nicht übernehmen will.
Normenkette
EStG § 9
Tatbestand
Die Erbengemeinschaft - Steuerpflichtige - war Eigentümerin des Grundstücks in K, M-gasse 13 bis 15. Um das Grundstück an X veräußern zu können - die Veräußerung erfolgte tatsächlich -, mußte gegen Mieter auf Aufhebung des Mietverhältnisses und Räumung geklagt werden. Nach dem notariellen Kaufvertrag übernahm X die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse nicht.
Die durch die Prozesse erwachsenen Prozeß- und Räumungskosten ließ das FA nicht zum Abzug als Werbungskosten zu, da sie der Veräußerung des Grundstücks, nicht der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienten.
Nach erfolglosem Einspruch wurde die Klage der Steuerpflichtigen als unbegründet abgewiesen. Das FG führte im wesentlichen aus, Werbungskosten seien gemäß § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Um solche handele es sich jedoch nicht bei den strittigen Ausgaben. Prozeßkosten erfüllten dann den Begriff der Werbungskosten, wenn sie z. B. aus einem Rechtsstreit mit einem Mieter entstanden seien, der seinen Mietzins schuldig geblieben sei. Dagegen seien Kosten, die zur Erlangung, Erhaltung oder Verwertung von ertragbringendem Vermögen aufgewendet würden, keine Werbungskosten. Um solche Kosten habe es sich aber im Streitfall gehandelt. Wie sich aus Ziff. 4 (S. 6) der Urkundenrolle Nr. 1359/1963 des Notars Dr. R ergebe, handele es sich bei den fraglichen Kosten eindeutig um Veräußerungskosten, die als Werbungskosten nicht abzugsfähig seien.
Mit der form- und fristgerecht eingelegten Revision machen die Steuerpflichtigen geltend, es handele sich um nachträgliche Aufwendungen zur Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Der Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks bestehe nur zeitlich. Wirtschaftlich und sachlich hingen die Prozeß- und Räumungskosten jedoch mit den bestehenden Mietverhältnissen zusammen, für deren Abwicklung die Steuerpflichtigen vor der Veräußerung noch aufzukommen gehabt hätten. Auch Aufwendungen eines Arbeitnehmers nach Kündigung seines Arbeitsverhältnisses könnten Werbungskosten sein, z. B. für haftungsmäßige Aufwendungen eines entlassenen Geschäftsführers für seine vorherige Dienstzeit. Auch die Kosten für die Löschung von Grundpfandrechten seien als Finanzierungskosten abziehbar, auch wenn das belastete Grundstück bereits veräußert sei oder die Löschung der Hypotheken in Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks geschehe. Es könne auch mittelbare Werbungskosten geben, die im Anschluß an die Erzielung von entsprechenden Einnahmen zu leisten seien und deshalb nicht mehr streng genommen mit der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der vorangegangenen Einnahmen unmittelbar zusammenhingen, sondern als nachträgliche mittelbare Ausgaben zu verstehen seien.
Entscheidungsgründe
Aus den Gründen:
Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Streitsache an das FG.
Die Vorentscheidung hat den Begriff der Werbungskosten verkannt. Für Arbeitnehmer sprach das Urteil des BFH VI 79/60 S vom 2. März 1962 (BFH 74, 513, BStBl III 1962, 192) aus, daß Werbungskosten "alle Aufwendungen, die die Ausübung des Dienstes mit sich bringt, sind, soweit die Aufwendungen nicht nach der Verkehrsauffassung durch die allgemeine Lebenshaltung bedingt sind". Der BFH faßt somit den Begriff nicht, wie es der Wortlaut in § 9 EStG erfordern könnte, rein final auf, sondern in Anlehnung an den Begriff der Betriebsausgaben und zur gleichmäßigen Abgrenzung gegenüber den nicht abziehbaren Kosten der Lebensführung gleichzeitig kausal. Im BFH-Urteil VI R 104/66 vom 30. Juni 1967 (BFH 89, 337, BStBl III 1967, 655) wird ausgeführt, daß der Werbungskostenbegriff bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung am weitesten sei. Er ist hier aber mindestens ebenso wie bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit nicht nur rein final, sondern auch kausal zu sehen in dem Sinn, daß als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Aufwendungen anzusehen sind, die durch die Vermietung und Verpachtung verursacht oder veranlaßt sind.
Bei Zugrundelegung dieses Werbungskostenbegriffs müssen die Prozeß- und Räumungskosten der Steuerpflichtigen als Werbungskosten anerkannt werden. Sie sind in innerem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit der Steuerpflichtigen entstanden. Hätten die Steuerpflichtigen das Grundstück nicht durch Vermietung genutzt und hierdurch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt, so wären die Prozeß- und Räumungskosten nicht entstanden Ob diese Kosten aufgewendet wurden, um das Grundstück auch weiterhin durch Vermietung, ggf. unter dem Gesichtspunkt der Wohnung im eigenen Haus durch die Steuerpflichtigen zu nutzen oder um das Grundstück mit Rücksicht darauf, daß ein in Aussicht genommener Käufer die Miet- und Pachtverhältnisse nicht übernimmt, verkaufen zu können, spielt keine entscheidende Rolle. Maßgebend ist allein, daß es sich um eine Maßnahme handelt, die im Rahmen der Vermietung und Verpachtung durchgeführt wurde und das Grundstück, wenn auch nicht mehr bei den bisherigen Eigentümern, einer neuen und ggf. andersartigen Nutzung zuzuführen. Bei den Steuerpflichtigen sind die Prozeß- und Räumungskosten als Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Rahmen der Gesamtaufwendungen der Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit deren zeitlich letzter Akt sind. Wie Instandhaltungsaufwendungen als Werbungskosten anerkannt werden und anerkannt werden müssen, die ein Grundstückseigentümer macht, um das Haus instand zu setzen und es dann günstiger veräußern zu können (BFH-Beschluß Gr. S. 2/66 vom 22. August 1966, BFH 86, 792, BStBl III 1967, 672), ebenso sind die Prozeß- und Räumungskosten der Steuerpflichtigen Werbungskosten, die diese machen mußten, um das Grundstück an X veräußern zu können. Es liegt hier anders als bei Prozeßkosten, die durch einen Rechtsstreit über den Verkauf oder Kauf eines Hauses verursacht werden. Hier liegen beim Verkäufer und beim Käufer keine Werbungskosten vor, weil es um die Vermögenssubstanz geht, auch wenn im Hintergrund die Rentierlichkeit des Hauses steht und diese sogar den Kaufpreis beeinflußt. Im Streitfall geht es aber nicht hierum, sondern um eine Maßnahme der Grundstückseigentümer, um sich der bisherigen Mieter zu entledigen. Es liegt eine bei Miethäusern übliche Bewirtschaftungsmaßnahme vor. Daß im Hintergrund dieser Maßnahme der Verkauf des Grundstücks steht sowie die durch die Freimachung von den bisherigen Mietern bedingte Möglichkeit, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, vermag den eigentlichen Charakter der Aufwendungen nicht zu berühren.
Die fraglichen Prozeß- und Räumungskosten sind somit als Werbungskosten anzuerkennen. Die Vorinstanz, die keine Feststellungen zur Höhe dieser Kosten getroffen hat, hat dies nachzuholen und den nach ihrem Abzug sich ergebenden Einkünftebetrag auf die Miterben zu verteilen.
Fundstellen
Haufe-Index 413312 |
BStBl II 1972, 880 |
BFHE 1972, 532 |
NJW 1973, 535 |