Entscheidungsstichwort (Thema)
Grunderwerbsteuerbefreiung bei städtebaulichen Maßnahmen in Berlin; keine Bindung des Finanzamts an Bescheinigung der Sanierungsverwaltungsstelle
Leitsatz (NV)
1. ,,Beauftragt" vom Senator für Bau- und Wohnungswesen, ein Grundstück im Rahmen eines beabsichtigten Sanierungsvorhabens zu erwerben, war 1979 der Erwerber nur dann, wenn in einem schriftlichen Vertrag seine Rechtsstellung, seine Aufgaben, seine Vergütung und seine Weisungsgebundenheit festgelegt worden waren. Das schriftliche Einverständnis des Senators mit dem Grundstückserwerb genügte nicht für die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln.
2. Finanzamt und Finanzgericht waren nicht gebunden an die Bescheinigung der Sanierungsverwaltungsstelle, das Grundstück sei ,,im Auftrag" des Senators für Bau- und Wohnungswesen erworben worden zur Durchführung städtebaulicher Erneuerungsmaßnahmen.
Normenkette
AO 1977 § 88 Abs. 1; FGO § 76 Abs. 1 S. 1, §§ 74, 118 Abs. 1, § 160 Abs. 2; GrEStG Bln § 6 Abs. 1 Nr. 4; GrEStG Bln § 9 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b; GrEStG Bln § 9 Abs. 6; GrEStG Bln § 6 Abs. 1 Nr. 11; GrEStG 1983 § 24 Abs. 1 Nr. 5, § 25 Abs. 3 Nr. 1; StBauFG § 33 Abs. 1, § 35 Abs. 2, § 77 Abs. 6, § 96; Allgemeines Zuständigkeitsgesetz von Berlin vom 2. Oktober 1958 § 6 Abs. 1
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Klägerin und Revisionsbeklagte (Klägerin), eine AG, kaufte im Januar 1979 und im Juli 1979 Grundstücke, die mit Mietwohngebäuden bebaut waren und in einem Gebiet von Berlin lagen, dessen Sanierung beabsichtigt war. Für jeden der beiden Erwerbsvorgänge setzte das Finanzamt (FA) Grunderwerbsteuer fest. Gegen beide Steuerbescheide legte die Klägerin Einspruch ein und beantragte Steuerbefreiung gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 des Grunderwerbsteuergesetzes Berlin (GrEStG Bln). Zum Nachweis der Voraussetzungen für diese Steuerbefreiung legte sie jeweils eine Bescheinigung der Sanierungsverwaltungsstelle nach vorgeschriebenem Muster vor. Darin ist bescheinigt, daß der Erwerb der Grundstücke ,,im Auftrag des Senators für Bau- und Wohnungswesen erfolgt". Außerdem stützt sich die Klägerin auf ein Schreiben, das der Senator für Bau- und Wohnungswesen (fortan SBW) im März 1980 an sie gerichtet und in welchem er bestätigt hatte, daß der vorbereitende Grunderwerb ,,im Einverständnis" mit ihm erfolgt sei.
Das FA wies die Einsprüche zurück. Die beiden Erwerbsvorgänge seien nicht gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln von der Grunderwerbsteuer befreit, weil es am Erwerbsauftrag des SBW fehle. Die in den Bescheinigungen enthaltene Angabe, der Erwerb der Grundstücke sei ,,im Auftrag" des SBW erfolgt, hätte sich als unzutreffend herausgestellt. Der SBW habe mitgeteilt, er sehe sich aus verschiedenen Gründen nicht in der Lage, jemanden mit dem Erwerb eines Grundstücks, dessen Sanierung er für wünschenswert halte, zu beauftragen. Er könne lediglich sein Einverständnis mit dem Erwerb erklären und Unterstützung für die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme zusagen. ,,Auftrag", so meint das FA, sei ein festumrissener Begriff des bürgerlichen Rechts; er sei maßgebend auch für die Auslegung des in § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln enthaltenen Begriffs ,,beauftragt". Ein ,,Einverständnis" des SBW könne dem nicht gleichgesetzt werden. Die hilfsweise beantragte Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Nr. 11 GrEStG Bln sei nicht gegeben, weil die Klägerin die bestehenden Wohnungen lediglich modernisieren, nicht aber neue zusätzliche Wohnflächen schaffen wolle.
Die Klägerin hat Klage erhoben. Während des Verfahrens vor dem Finanzgericht (FG) hat sie mitgeteilt, daß die Sanierungsverwaltungsstelle ihre Bescheinigungen für unzutreffend erachtet und deshalb zurückgenommen habe. Hiergegen habe sie, die Klägerin, Widerspruch erhoben.
Das FG hat die beiden Grunderwerbsteuerbescheide für rechtswidrig erachtet und sie samt den Einspruchsentscheidungen aufgehoben. Entgegen der Ansicht des FA seien die Voraussetzungen der Befreiungsvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln gegeben. Insbesondere komme es für die Auslegung des Begriffs ,,beauftragt" nicht auf den bürgerlich-rechtlichen Auftragsbegriff an; vielmehr reiche es aus, daß der SBW sein Einverständnis mit dem Kauf des Grundstücks in unmißverständlicher Weise zu erkennen gegeben habe. Es genüge sogar, daß das Einverständnis erst nach Abschluß des Kaufvertrags erteilt werde, wenn nur feststehe, daß der Erwerber bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses aufgrund einer Zusage oder zumindest aufgrund von ernsthaften und aussichtsreichen Verhandlungen mit einer gewissen Sicherheit oder doch großer Wahrscheinlichkeit damit rechnen konnte, daß es zur Anerkennung des Sanierungsvorhabens und zum Abschluß eines Sanierungvertrags, also zu einem Sanierungsauftrag, kommen werde. Das folge aus den ,,Allgemeinen Anweisungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in der Fassung vom 29. August 1967", die bei Inkrafttreten des GrEStG Bln maßgebend gewesen seien. Auch das Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) verwende nicht den Auftragsbegriff des bürgerlichen Rechts. Das FG vermöge nicht zu erkennen, welchen Sinn es für steuerliche Zwecke haben solle, eine über ein Einverständnis hinausgehende Äußerung des Senators zu verlangen in Fällen, in denen der SBW beabsichtige, einem Unternehmen ,,die Vorbereitung, Sicherstellung oder Durchführung eines noch anzuerkennenden Sanierungsvorhabens zu übertragen" und es für zweckmäßig erachte, daß das Unternehmen vorher die Grundstücke erwirbt. Der Gesetzgeber sei möglicherweise derselben Meinung; denn er habe durch § 9 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrEStG Bln wahlweise (,, . . . oder . . .") den Nachweis verlangt, daß die Erneuerungsmaßnahmen ,,mit Einverständnis des Senators" durchgeführt werden sollen. Ähnlich äußere sich die Gesetzesbegründung zu § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln.
Mit seiner Revision rügt das FA Verletzung des § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln. Es beantragt, das FG-Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision des FA ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG, damit es anderweitig verhandle und entscheide (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).
Aufgehoben werden muß das Urteil des FG, weil es auf einer Verletzung von Bundes- oder Landesrecht beruht, das zur Zeit der bezeichneten beiden Erwerbsvorgänge gegolten hat (§ 118 Abs. 1, § 160 Abs. 2 FGO). Ob verletzt ist die bundesrechtliche Befreiungsvorschrift des §§ 77 des vom Land Berlin übernommenen StBauFG (§ 96 StBauFG, Art. I des Berliner Gesetzes zur Übernahme von Gesetzen vom 4. August 1971, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin - GVBl Bln - 1971, 1389) oder die ältere landesrechtliche Befreiungsvorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln (§ 77 Abs. 6 StBauFG), kann unentschieden bleiben. Denn weder nach der einen noch nach der anderen Befreiungsvorschrift sind die bezeichneten Erwerbsvorgänge grunderwerbsteuerfrei.
Grunderwerbsteuerfreiheit nach § 77 StBauFG kann nicht eintreten, weil die Klägerin im Zeitpunkt des jeweiligen Erwerbsvorgangs weder Sanierungsträger i. S. der §§ 33, 34 StBauFG war (Abs. 1 Nr. 1 des § 77 StBauFG) noch sie ,,zur Vorbereitung oder Durchführung von Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen . . . ein Grundstück übereignet oder verloren" hatte (Abs. 1 Nr. 2 des § 77 StBauFG).
Grunderwerbsteuerfreiheit nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln kann nicht eintreten, weil die Klägerin nicht vom SBW ,,mit dem Erwerb beauftragt worden" war. Zwar hatte die Sanierungsverwaltungsstelle bescheinigt, der Erwerb der Grundstücke sei ,,im Auftrag" des SBW erfolgt. Aber FA und FG waren an diese Beurteilung nicht gebunden. Denn das GrEStG Bln hatte eine solche Bindung nicht vorgeschrieben (vgl. dagegen § 93 Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes i.d.F. der Bekanntmachung vom 11. Juli 1985, BGBl I 1985, 1285, BStBl I 1985, 506, 529, wonach im Verfahren über die Grundsteuervergünstigung eines Wohnheims die Bescheinigung der für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörde oder der von ihr bestimmten Stelle darüber, daß das Heim nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet ist, Wohnbedürfnisse zu befriedigen, ,,in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich" ist und ,,nicht der Nachprüfung durch die Finanzbehörden und Finanzgerichte" unterliegt). Auch aus anderen Rechtsnormen oder aus ungeschriebenem Recht folgte eine dahingehende Bindung nicht. Vielmehr hatten FA und FG den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln (§ 88 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung - AO 1977 -, § 76 Abs. 1 Satz 1 FGO). Der Umfang der finanzamtlichen Ermittlungspflicht richtete sich nach den Umständen des Einzelfalles (§ 88 Abs. 1 Satz 3 AO 1977). Im vorliegenden Falle war der Umstand von Bedeutung, daß es der Klägerin gesetzlich oblag, innerhalb von drei Monaten nach Antragstellung dem FA bestimmte rechtliche Gegebenheiten (z. B. daß die Klägerin vom SBW als bestellter oder vorgesehener Sanierungsträger mit dem vorsorglichen Erwerb des Grundstücks beauftragt worden war) durch eine entsprechende Bescheinigung des SBW nachzuweisen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 6 GrEStG Bln), und zwar für die Nachprüfung der Voraussetzungen einer Steuerbefreiung ,,durch das Finanzamt" (Eingangssatz des § 9 Abs. 1 GrEStG Bln). Sonach war zwar die Ermittlungspflicht des FA eingeschränkt, nicht dagegen seine Befugnis, die ihm vorgelegten Bescheinigungen der Sanierungsstelle auf ihre Richtigkeit nachzuprüfen. Das FG brauchte deshalb schon aus diesem Grunde die Verhandlung nicht auszusetzen (§ 74 FGO) und abzuwarten, bis der Bescheid der Sanierungsverwaltungsstelle über die Rücknahme der Bescheinigungen bestandskräftig geworden sein würde.
Der Auffassung des FG, die Klägerin sei vom SBW mit dem Erwerb der Grundstücke ,,beauftragt" worden und es genüge hierfür das schriftliche ,,Einverständnis" des SBW mit dem Grundstückserwerb, kann der erkennende Senat aus folgenden Gründen nicht zustimmen:
- Schon nach dem Wortsinn ist es nicht das gleiche, ob die Klägerin vom SBW ,,beauftragt worden" war, die Grundstücke zu erwerben, oder ob der SBW lediglich sein ,,Einverständnis" dazu erklärt hatte. Im erstgenannten Falle ging die Initiative zum Handeln vom SBW, im zweitgenannten Falle von der Klägerin aus.
- Der Zusammenhang der Befreiungsvorschrift mit der vom FG angeführten Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b GrEStG Bln zeigt, daß auch der Gesetzgeber zwischen beiden Begriffen unterschieden hat: Den Begriff ,,beauftragt" hat er verwendet in Verbindung mit dem vorsorglichen Erwerb der Grundstücke, den Begriff ,,Einverständnis" dagegen im Zusammenhang mit der Durchführung der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen durch den Erwerber.
Von besonderer Bedeutung ist der Zusammenhang der Befreiungsvorschrift mit den Vorschriften des StBauFG. Denn ihnen gemäß wurden 1979 die städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen vorbereitet, gefördert und durchgeführt und es war gerade der Zweck der Befreiungsvorschrift, die mit diesen Maßnahmen notwendig verbundenen Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer zu befreien, weil diese Vorgänge im öffentlichen Interesse lagen (Begründung der ,,Vorlage - zur Beschlußfassung - über Grunderwerbsteuergesetz", Drucksache des Abgeordnetenhauses von Berlin vom 20. September 1968, V. Wahlperiode, Nr. 472 S. 18, Zu § 6 Abs. 1 Nr. 4). Dieser Umstand gebietet, den Begriff ,,beauftragt" weitgehend in gleichem Sinn auszulegen wie er in den Vorschriften des Fünften Abschnitts des StBauFG (,,Sanierungsträger und andere Beauftragte") gebraucht ist. Demzufolge hätte die Klägerin (von weiteren Voraussetzungen abgesehen) nur dann vom SBW mit dem Erwerb der Grundstücke ,,beauftragt worden" sein können, wenn der SBW (als Vertreter des Landes Berlin) und die Klägerin in einem schriftlichen Vertrag mindestens die Rechtsstellung der Klägerin, ihre Aufgaben, ihre Vergütung und ihre Weisungsgebundenheit festgelegt gehabt hätten (vgl. § 35 Abs. 2 StBauFG).
Sinn dieser Regelung - von dem das FG sagt, daß es ihn nicht zu erkennen vermöge - war folgender: Der Erwerb von Grundstücken ist eine der wichtigsten und finanziell risikoreichsten Aufgaben der Gemeinde bei der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung. Die Gefahr, daß die Gemeinde hierbei Vermögensnachteile erleiden könnte, ist insbesondere dann gegeben, wenn sie Dritte mit dem Erwerb der Grundstücke beauftragt. Um solche Gefahren möglichst auszuschalten, hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, daß die Gemeinde den Erwerb von Grundstücken nur einem solchen Unternehmen übertragen darf, ,,dem die zuständige Behörde bestätigt hat, daß es die Voraussetzungen für die Übernahme als Sanierungsträger erfüllt" (§ 33 Abs. 1 Satz 2 StBauFG), und daß die Beauftragung ,,durch schriftlichen Vertrag" des erwähnten Inhalts zu geschehen hat (§ 35 Abs. 2 StBauFG). Dadurch sollte der Beweis der getroffenen Vereinbarung gesichert werden. Auf das Formerfordernis des § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - (notarielle Beurkundung) hatte der Gesetzgeber verzichtet, weil er annahm daß die Vorverhandlungen bis zum Abschluß eines derartigen Vertrags (für den die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände in Zusammenarbeit mit den Ländern inzwischen Muster ausgearbeitet hat) beiden Vertragsteilen ausreichend Zeit für die Überprüfung läßt, so daß ein unüberlegter Vertragsabschluß ausgeschlossen schien (Schriftlicher Bericht des Ausschusses für Städtebau- und Wohnungswesen, zu BTDrucks VI/2204 S. 16, rechte Spalte). Es ist nicht erkennbar, daß durch § 6 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG Bln auch solche Erwerbsvorgänge von der Grunderwerbsteuer befreit werden sollten, die den bezeichneten Anforderungen nicht genügten und demzufolge für die Gemeinde risikoreich waren.
Zu keiner anderen Beurteilung führt der Hinweis des FG auf die ,,Allgemeinen Anweisungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen" (fortan AAS). Diese Verwaltungsvorschriften hatte der SBW erlassen aufgrund der Ermächtigung, die ihm durch § 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Zuständigkeiten in der allgemeinen Berliner Verwaltung (Allgemeines Zuständigkeitsgesetz) vom 2. Oktober 1958 (GVBl Bln S. 947) eingeräumt worden war. In ihnen spiegelte sich die Praxis der Stadtsanierung wie sie zu jener Zeit bestand, als das GrEStG Bln in Kraft trat (1. Oktober 1969). Damals war das Recht der Stadtsanierung noch nicht kodifiziert. Entwürfe zu einem StBauFG waren zwar von der Bundesregierung in der 4. und 5. Legislaturperiode ausgearbeitet (BTDrucks IV/3491, V/3505), vom Bundestag aber nicht verabschiedet worden; im Bundesbaugesetz war die Stadtsanierung zwar angesprochen (§ 5 Abs. 4, § 26, § 59 Abs. 5), aber nicht geregelt. Erst das am 1. August 1971 in Kraft getretene StBauFG brachte eine Regelung der städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Nach ihm richtete sich fortan auch die Praxis; die AAS traten außer Kraft (Nr. 34).
Das Urteil des FG beruht auf der bezeichneten Rechtsverletzung, denn es ist nicht auszuschließen, daß das FG ohne sie anders entschieden hätte.
Der erkennende Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das FG - von seinem Rechtsstandpunkt aus zu Recht - keine Tatsachen festgestellt hat, die es dem erkennenden Senat ermöglichen würden, die Ablehnung des hilfsweise gestellten Antrags auf Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 1 Nr. 11 GrEStG Bln durch das FA auf seine Rechtmäßigkeit nachzuprüfen. Aus diesem Grunde verweist er die Sache an das FG zurück und überträgt ihm die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens (§ 143 Abs. 2 FGO).
Fundstellen
Haufe-Index 414576 |
BFH/NV 1986, 635 |