Die Bewertung der bebauten Grundstücke hat nach § 182 Abs. 1 BewG i.R.d. typisierten Grundbesitzbewertung
- im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG),
- im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) oder
- im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)
zu erfolgen.
§ 182 Abs. 2 BewG gibt vor, welche Grundstücksart (§ 181 BewG) in welchem Verfahren zu bewerten ist.
Das BewG sieht für
- Bodenrichtwerte (§ 179 BewG),
- Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren (§§ 183, 193 und 194 BewG),
- Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG),
- Liegenschaftszinssätze (§§ 188 und 193 BewG) und
- Sachwertfaktoren (§ 191 BewG)
einen vorrangigen Rückgriff auf die Daten der Gutachterausschüsse vor.
Hierbei handelt es sich, mit Ausnahme der Vergleichspreise und der Bewirtschaftungskosten, um die erforderlichen Daten i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB. Diese sind von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) zu ermitteln. Die Ermittlung der erforderlichen Daten dient der Grundstücksmarkttransparenz, der Verkehrswertermittlung im Allgemeinen und sichert die Datengrundlage für eine verkehrswertnahe steuerliche Grundbesitzbewertung (BT-Drucks. 16/7918, 48).
Die erforderlichen Daten sind den zuständigen FA nach § 193 Abs. 5 Satz 3 BauGB für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Durch ihre Verwendung wird i.R.d. typisierten Verfahrens des 6. Abschnitts des BewG der Bezug zum örtlichen Grundstücksmarkt hergestellt. Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor können folglich als Marktanpassungsfaktoren des Ertragswert- bzw. Sachwertverfahrens bezeichnet werden.
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