Einführung BewG / bb) Wesentliche Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2007 vom 13.12.2006 im Einzelnen

Rz. 184

^{[Autor/Stand]} Im Wesentlichen sind durch das Jahressteuergestz 2007^[2] die folgenden materiell-rechtlichen Änderungen der Bedarfsbewertung herbeigeführt worden:

(1) Abrücken von der Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse zum 1.1.1996

Rz. 185

^{[Autor/Stand]} Die bislang in § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG a.F. angeordnete Maßgeblichkeit der Wertverhältnisse zum 1.1.1996 entfiel. Die Wertverhältnisse zum 1.1.1996 waren in der Vergangenheit von Bedeutung für die Wertermittlung unbebauter Grundstücke (§ 145 Abs. 3 BewG a.F.), für die Mindestbewertung bei bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren (§ 146 Abs. 6 BewG a.F.), für die Wertermittlung des Grund und Bodens bebauter Grundstücke, für die ein Sonderwert gemäß § 147 BewG a.F. in Betracht kam (§ 147 Abs. 2 Satz 1 BewG a.F.), für die Bewertung von Erbbaurechten und erbbaurechtsbelasteten Grundstücken sowie Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, soweit ein Gesamtwert zu ermitteln war (§ 148 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BewG a.F.), und für die Bewertung von Grundstücken im Zustand der Bebauung, bei denen der Grundstückswert ohne Berücksichtigung der nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile nach § 145 Abs. 3 BewG a.F. zu berechnen war (§ 149 Abs. 1 Satz 3 BewG a.F.).^[4]

Ab 1.1.2007 waren demgegenüber die Grundbesitzwerte unter Zugrundelegung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt festzustellen (§ 138 Abs. 1 Satz 1 BewG i.d.F. des JStG 2007). Maßgebend war danach der aktuelle, vom zuständigen Gutachterausschuss für den letzten Stichtag vor dem Besteuerungszeitpunkt festgestellte Bodenrichtwert.

Im Falle der Erhöhung der Bodenrichtwerte seit 1.1.1996 ergab sich daher ein höherer Grundstückswert. Ein seit diesem Zeitpunkt rückläufiger Bodenrichtwert wirkte sich hingegen zu Gunsten des Grundstückseigentümers aus.

(2) Sog. Öffnungsklausel: Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts

Rz. 186

^{[Autor/Stand]} Nach bisheriger Rechtslage war die Möglichkeit des Steuerpflichtigen zum Nachweis eines gegenüber dem Bedarfswert niedrigeren gemeinen Werts lediglich in § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG a.F. – für die Bewertung unbebauter Grundstücke – und in § 146 Abs. 7 BewG a.F. – für die Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren – eröffnet.

Durch die Neuregelung in § 138 Abs. 4 BewG i.d.F. des JStG 2007 wurde die Öffnungsklausel auf alle wirtschaftlichen Einheiten ausgedehnt. Dies beugte einer Übermaßbesteuerung vor und schuf Rechtssicherheit sowohl für die Steuerpflichtigen als auch für die Verwaltung.^[6]

(3) Bewertung unbebauter Grundstücke

Rz. 187

^{[Autor/Stand]} Wie bisher bestimmte sich auch jetzt der Wert unbebauter Grundstücke gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG i.d.F. des JStG 2007 nach ihrer Fläche und nach den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten. Anders als bislang waren nunmehr jedoch nicht mehr die zum 1.1.1996 ermittelten, sondern die aktuellen Bodenrichtwerte anzusetzen. Nach § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG i.d.F. des JStG 2007 waren die Bodenrichtwerte maßgebend, die vom Gutachterausschuss zuletzt festzustellen waren. Die Bodenrichtwerte werden regelmäßig im Abstand von zwei Jahren von den Gutachterausschüssen ermittelt.

Für den Fall, dass die Gutachterausschüsse nicht zur Feststellung von Bodenrichtwerten verpflichtet waren, etwa hinsichtlich solcher Flächen, die nicht Bauland waren, sah § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG i.d.F. des JStG 2007 zwecks Schließung einer bislang bestehenden Gesetzeslücke vor, dass die Bodenwerte aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und sodann um 20 % zu mindern waren.^[8]

Rz. 188

^{[Autor/Stand]} (4) Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren

Nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG in seiner bisherigen Fassung war der Wert eines bebauten Grundstücks nach dem 12,5-fachen der für dieses im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete, vermindert um die Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes (Abs. 4), zu bemessen.

Nach der Neufassung dieser Vorschrift war fortan auf die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete abzustellen. Dies konnte für den Steuerpflichtigen vorteilhaft oder nachteilig sein, je nachdem, ob die Miete innerhalb des bisher maßgeblichen Drei-Jahres-Zeitraums rückläufig oder gestiegen war.

Angelehnt an die im Rahmen der Einheitsbewertung (für Zwecke der Grundsteuer) maßgebliche Regelung des § 79 Abs. 2 BewG in der bis zum 31.12.2024 geltenden Fassung^[10] ordnete § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG i.d.F. des JStG 2007 an, dass an Stelle der Jahresmiete die "übliche Miete" für solche Grundstücke oder Grundstücksteile anzusetzen war, die eigengenutzt, ungenutzt, zum vorübergehenden Gebrauch oder unentgeltlich überlassen waren (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hatte (Nr. 2).

§ 146 Ab. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG i.d.F. des JStG 2007 betraf vornehmlich solche Sachverhalte, in denen die tatsächliche Miete von der üblichen Miete nach unten (um mehr als 20 %) abwich. Dies kon...