FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 23.06.2010 - 7 K 9247/05 B

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bildung von Mietgarantierückstellungen

Leitsatz (redaktionell)

1. Gewährt eine Eigentumswohnungen verkaufende GbR den Käufern für fünf Jahre Mietgarantien, die zum Bilanzstichtag als wirtschaftliche Belastung bestehen, kann für die ungewisse Verbindlichkeit eine Rückstellung gebildet werden.

2. Die Mietgarantie ist nicht Gegenstand eines schwebenden Geschäfts, so dass die Rückstellungsbildung nicht gem. § 5 Abs. 4a EStG ausscheidet, wenn Ansprüche gegenüber den Wohnungskäufern weder den Kaufverträgen (keine Zusammenhang mit dem Kaufpreis) noch dem ein angemessenes monatliches Entgelt enthaltenden Verwaltervertrag entnommen werden kann; mithin ein einseitiges Garantieversprechen vorliegt.

Normenkette

EStG § 5 Abs. 1, 4a; HGB § 249 Abs. 1; BGB § 320ff; EStG § 6 Abs. 1 Nr. 3a Buchst. e

Tenor

Die Einkünfte der C-GbR aus Gewerbebetrieb werden abweichend von dem Feststellungsbescheid 1999 vom 07.11.2003 und der dazu ergangenen Einspruchsentscheidung vom 07.07.2005 in Höhe von 991.060,03 DM (1.311.060,03 DM – 320.000,00 DM) gesondert und einheitlich festgestellt.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Berechtigung der Kläger, in der Gewinnermittlung der C-GbR – … – im Streitjahr eine Rückstellung für gewährte Mietgarantien in Höhe von 320.000,00 DM gewinnmindernd zu berücksichtigen.

Die Kläger zu 1. bis 3. waren die Gesellschafter der C-GbR. Die C-GbR erwarb im Jahre 1996 das Mietwohngrundstück D-Straße in M, welches sie in Eigentumswohnungen umwandelte, die sie zu einem großen Teil auch bis zum Ende des Streitjahres verkaufte. Anschließend modernisierte sie das Gebäude und die Wohnungen und baute das Dachgeschoss als Bauträgerin und Initiatorin für die einzelnen Erwerber, die bereits Wohnungen gekauft hatten, aus. Insgesamt entstanden 32 Wohnungen, von denen 30 im Streitjahr bereits verkauft waren. Nutzen und Lasten waren insoweit im Streitjahr auf die Erwerber der Wohnungen übergegangen.

Die C-GbR garantierte den meisten Käufern der Eigentumswohnungen (lt. Liste 20, lt. SS vom 08.10.2005, Bl. 55 GA, von allen 26 Bestandswohnungen nur 4 nicht, also 22) eine monatliche Miete von 10,00 DM, 11,00 DM oder 12,00 DM pro m² ab Fertigstellung über einen Zeitraum von 60 Monaten. In den von den Klägern eingereichten Kaufverträgen über drei beispielhaft ausgewählte Wohnungen, in denen eine Mietgarantie vereinbart war, war in § 2c der Verträge über die Wohnungen Nr. 04 und 12 und in § 2b des Vertrages über die Wohnung Nr. 06 bestimmt:

„1. Der Verkäufer garantiert dem Käufer eine monatliche Nettokaltmiete für den Kaufgegenstand von DM 572,52 ab dem 01.01.1999 (Wohnung Nr. 12)/ von DM 10 pro qm pro Monat ab dem 01.05.1999 (Wohnung Nr. 04)/ von DM 12,– pro qm pro Monat ab dem 01.05.1999 (Wohnung Nr. 06) für einen Zeitraum von 60 Monaten. Eine Garantie für Mietnebenkosten ist damit nicht umfasst. …

2. Wird die garantierte Miete aufgrund der mit einem Mieter vereinbarten Mieten nicht erreicht, ist der Verkäufer verpflichtet, den Differenzbetrag unmittelbar gegenüber dem Käufer auszugleichen. (Nur Nr. 06 zusätzlich: Eine Zahlungsgarantie für den Mieter ist damit nicht verbunden.)

…

4. Der Verkäufer wird insoweit von seiner Leistungspflicht frei, als die Vermietung nicht entsprechend seinen Vorschlägen erfolgt (nur Nr. 06 zusätzlich: der Käufer hat seinerseits aber ein Vorschlagsrecht).

5. Der Käufer überträgt dem Verkäufer die Verwaltung des verkauften Sondereigentums für die Laufzeit der Mietgarantie. Für diese Verwaltung für den Käufer erhält der Verkäufer ein Entgelt in Höhe von DM 35,– monatlich incl. der gesetzlichen USt von derzeit 15 % (Wohnung Nr. 12)/ 16 % (Wohnung Nr. 04 und 06). Die Parteien verpflichten sich, nach Übergabe einen Verwaltervertrag gesondert zu schließen und die notwendigen Verwaltungsvollmachten in gesonderter Urkunde zu erteilen.

…

7. Wird die für einen Zeitraum von einem Kalenderjahr garantierte Einnahme überschritten, so hat der Garantiegeber einen Anspruch auf 35 % des Einnahmeüberschusses als Sondervergütung. …”

Im Jahre 1999 wurde die C-GbR aus der Mietgarantie in Höhe von 91.640,82 DM in Anspruch genommen. Bei ihrer Gewinnermittlung für das Jahr 1999 rechnete die C-GbR diese gezahlten Mietgarantien auf den verbleibenden Zeitraum von vier Jahren hoch und berücksichtigte diesen Betrag in Höhe von 366.563,28 DM als Schätzungsgrundlage für die noch zu erwartenden Mietgarantien von 320.000,00 DM. In dieser Höhe bildete sie eine Mietgarantierückstellung.

In ihrer Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte 1999 erklärte die C-GbR einen Gewinn aus Gewerbebetrieb in Höhe von 1.036.078,00 DM, der sich ...