FG Düsseldorf Urteil vom 20.07.1995 - 14 K 640/91

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, nach welcher Vorschrift die Einkünfte der Kläger aus der Nutzung des Grundstücks … zu ermitteln sind.

Die Kläger sind Eheleute, die in den Streitjahren (1982 bis 1988) zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wurden. Sie haben drei gemeinsame, in den Jahren 1969, 1973 und 1975 geborene Kinder. Der Kläger, der von Beruf … ist, ist Geschäftsführer der 1979 gegründeten … GmbH (im weiteren nur: GmbH). Das Stammkapital dieser Gesellschaft wird seit 1980 allein von ihm gehalten. Die Klägerin ist seit dem 01.10.1983 als kaufmännische Angestellte bei der GmbH beschäftigt; zuvor war sie ausschließlich als Hausfrau tätig.

Die Kläger erwarben durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 27.07.1981 zu je 1/2 Anteil ein noch zu vermessendes, ca. 500 qm großes Teilstück des Grundstücks … in …. Der Kaufpreis betrug 200.000 DM. Aufgrund einer Baugenehmigung vom 05.01.1982 errichteten sie auf dem Grundstück, dessen Größe – nach der Vermessung und Teilung – in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 01.01.1983 vom 06.03.1983 (beim Finanzamt – FA – … eingegangen am selben Tage) mit 504 qm angegeben ist, ein Gebäude mit zwei Wohnungen. Den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung hatten die Kläger am 29.10.1981 gestellt. Die Hauptwohnung, die sich über einen Teil des Erdgeschosses und das gesamte Dachgeschoß erstreckt, besteht aus folgenden Räumen (…) Wohn- und Nutzflächenberechnung des Architekten …

Erdgeschoß	Eßzimmer	17,67 qm
	Wohnzimmer	40,54 qm
	Küche	19,43 qm
	Diele	14,70 qm
	Garderobe	2,34 qm
	Gäste-WC	2,50 qm
Dachgeschoß	Eltern (Schreibbüro)	14,92 qm
	Kind I (Eltern)	12,59 qm
	Kind II (Kind I)	11,52 qm
	Kind III (Kind II)	13,67 qm
	Abstellraum (Kind III)	11,04 qm
	Diele	17,60 qm
	Bad I	6,72 qm
	Bad II	5,17 qm
insgesamt		190,41 qm

Zu der Hauptwohnung gehört ferner ein 8,65 qm (Grundfläche) großer Balkon.

Die zweite Wohnung, die über einen separaten Eingang verfügt und sich über den restlichen Teil des Erdgeschosses und einen Teil des Kellergeschosses (Souterrain) erstreckt, besteht aus folgenden Räumen:

Erdgeschoß	Büro	15,54 qm
	Besucher-WC	1,60 qm
	Flur (mit Kochnische)	4,99 qm
Kellergeschoß	Spiel- und Gästezimmer (23,09 qm × 0,97)	22,40 qm
	Flur (5,31 qm × 0,97)	5,15 qm
	Dusche (2,97 qm × 0,97)	2,88 qm
insgesamt		52,56 qm.

Im Kellergeschoß befinden sich zudem noch folgende Räume:

	Abstellraum (40,96 qm × 0,97)	39,73 qm
	Vorratsraum (18,21 qm × 0,97)	17,66 qm
	Waschküche (8,67 qm × 0,97)	8,41 qm
	Flur (19,35 qm × 0,97)	18,77 qm
	Verbindungsgang (3,46 qm × 0,97)	3,36 qm
	Öltank (7,16 qm × 0,97)	6,95 qm
	Heizung (3,76 qm × 0,97)	3,65 qm
insgesamt		98,53 qm.

Die Nutzfläche der an das Haus angebauten Doppelgarage beläuft sich nach der Berechnung des Architekten auf (3,275 m × 11,01 m =) 36,06 qm. Die Herstellungskosten für das Objekt betrugen (einschl. nachträglicher Herstellungskosten) 773.046,35 DM.

Die Wohnungen waren Ende 1982 bezugsfertig. Der Kläger meldete sich ausweislich einer Ummeldebestätigung des Stadtdirektors … am 01.10.1982 mit seiner Familie unter der neuen Anschrift um. Der Stadtdirektor … erkannte die Hauptwohnung durch Bescheid vom … mit Wirkung ab dem 26.05.1983 als steuerbegünstigt i. S. der §§ 82 und 83 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes an. Die Größe der Wohnung ist im Bescheid mit 171,37 qm angegeben (vgl. § 44 Abs. 3 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen – Zweite Berechnungsverordnung [II. BVO]). In Ziff. 7.5 heißt es; „Folgende Räume mit einer Wohn-/Nutzfläche von 22,13 qm werden von der Anerkennung nicht erfaßt: EG – gewerbliche Nutzung”. Dem FA Neuss wurde eine Ausfertigung dieses Bescheides zugeleitet (…).

Das FA … bewertete das Objekt zunächst durch Bescheid vom … auf den 01.01.1983 als Einfamilienhaus. Nach einer Ortsbesichtigung vom … erließ es einen geänderten Einheitswertbescheid vom … durch den das Objekt als Zweifamilienhaus bewertet wurde. In einem Vermerk über die Ortsbesichtigung vom … (Einheitswertakte …) heißt es: „Die Einliegerwohnung soll vermietet werden. Die Wohnung war nicht möbliert.” Der geänderte Einheitswertbescheid wurde bestandskräftig.

Durch Mietvertrag vom 14.12.1982 vermieteten die Kläger „das gesamte Anwesen einschl. Garage … zum Betriebe als Büro” (vgl. § 1 Nr. 1 des Vertrages) an die GmbH, die nach § 1 Nr. 2 des Vertrages in der Nutzung frei war und das Anwesen ganz oder teilweise eigengewerblich nutzen durfte. Das Mietverhältnis begann nach § 2 Nr. 1 des Vertrages „je nach Fertigstellung” am 01.12.1982/01.01.1983. Der Vertrag wurde auf die Dauer von zehn Jahren geschlossen und sollte am 31.12.1992 enden. Die Miete belief sich – einschl. Mehrwertsteuer – auf 1.988,80 DM (vgl. § 4 Nr. 1 des Vertrages). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den zur Einheitswertakte gereichten Vertrag Bezug genommen.

Bei einer im Jahre 1985 vom Beklagten gegenüber der aus den Klägern bestehenden Grundstücksgemeinschaft für das Jahr 1982 durchgeführten Umsatzsteuer-Sonderprüfung ermittelte der Prüfer, daß die GmbH den Klägern – mit Ausnahme des 14,...