FG Köln Urteil vom 22.09.2008 - 5 K 3205/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wert einer Sanierungsverpflichtung als Teil der Bemessungsgrundlage

Leitsatz (redaktionell)

Verpflichtet sich der Erbbauberechtigte gegenüber dem Grundstückseigentümer neben der Zahlung eines Erbbauzinses zur Sanierung des Bauwerks auf dem Erbbaugrundstück, liegt eine sonstige (Zusatz-)Leistung i.S.v. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG jedenfalls dann vor, wenn sie im Interesse des Grundstückseigentümers liegt, über eine normale und übliche Erhaltungspflicht hinausgeht und die sonstigen Vertragsbedingungen dazu führen, dass das im Rahmen des Erbbaurechts überlassene Gebäude später in saniertem Zustand ohne gesonderte Entschädigung wieder auf den Grundstückseigentümer übergeht.

Normenkette

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 08.09.2010; Aktenzeichen II R 28/09)

Tatbestand

Streitig ist die Höhe der festgesetzten Grunderwerbsteuer. Der Festsetzung liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Durch notariellen Vertrag vom … UR-Nr. 903/2004 des Notars … schlossen die Klägerin und die Stadt … einen Erbbaurechtsvertrag über das 4.556 m² große, im Grundbuch des Amtsgerichts …, …, Blatt 2142, Flur 21, Flurstück 594 eingetragene Grundstück. Durch diesen Vertrag bestellte die Stadt … der Klägerin ein Erbbaurecht im Sinne der Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO). Nach II Nr. 4 des Vertrages erfolgte die Bestellung des Erbbaurechts für die Dauer von 15 Jahren bzw. bis zum … Nach § 1 Nr. 1 des Vertrages sollte die Klägerin berechtigt und verpflichtet sein, auf dem Erbbaugrundstück das … … nach Maßgabe näherer Zeichnungen und Pläne aus eigenen Mitteln spätestens bis zum … zu sanieren und zu modernisieren. Die Sanierung und Modernisierung des Bauwerkes sollte im Einzelnen bestehen aus

• Sanierung der gesamten Restauration (Restaurant, Küche, Keller) sowie des kleinen …,
• Errichtung von Seminarräumen,
• Sanierung der Hoffläche, der Kühlräume und der Anlieferfläche,
• Errichtung eines behindertengerechten Zugangs zum kleinen … und zu den Seminarräumen,
• Sanierung des großen …,
• Überarbeitung der Terrassenfläche.

Nach § 1 Nr. 3 des Vertrages verpflichtete sich die Klägerin zur grundlegenden Gebäudesanierung, wobei die einzelnen Arbeiten in einem gesonderten Vertrag mit Arbeitsumfang, Arbeitsaufwand, zeitlichem Ausmaß und finanziellem Volumen festgelegt werden sollten und mit der Grundstückseigentümerin, der Stadt …, abzustimmen waren.

In § 7 des Vertrages wurde der sogenannte Heimfall geregelt. Die Stadt … sollte danach die Übertragung des Erbbaurechts an sich oder an einen von ihr zu bezeichnenden Dritten vor Ablauf der vereinbarten Dauer des Erbbaurechts auf Kosten der erbbauberechtigten Klägerin verlangen können, wenn

1. diese die in den §§ 1, 2, 3, 4, 5 und 6 des Vertrages aufgeführten Verpflichtungen (Sanierung, Modernisierung, Gewährung eines Besichtigungsrechts der Grundstückseigentümerin, Abschluss von Versicherungen, Erfüllung der Lastentragungsverpflichtung, Einholung der Zustimmung der Grundstückseigentümerin bei Belastung und Veräußerung des Erbbaurechts) trotz Abmahnung länger als einen Monat nach Zugang der Abmahnung zuwider handelt,
2. die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet wird,
3. über das Vermögen der Erbbauberechtigten ein gerichtliches Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung eines solchen Verfahrens mangels Masse abgelehnt worden oder ein Insolvenzplanverfahren beantragt worden ist,
4. Herr … (Geschäftsführer der Klägerin) die Richtigkeit seines Vermögensverzeichnisses an Eides statt zu versichern hat,
5. die Erbbauberechtigte mit Zahlung des Erbbauzinsens i.H.v. 2 Jahresraten in Rückstand gerät,
6. die Erbbauberechtigte das Erbbaurecht vor der Sanierung des … veräußert.

Nach § 8 Nr. 1 des Vertrages wurde vereinbart, dass die Grundstückseigentümerin der Erbbauberechtigten keine Entschädigung zu gewähren hat, sofern das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlöscht. Nach § 8 Nr. 2 hat die Grundstückseigentümerin der Erbbauberechtigten eine Entschädigung von höchstens … EUR zuzüglich Mehrwertsteuer (zzgl. MwSt) zu gewähren, sofern die Grundstückseigentümerin von ihrem Heimfallanspruch (§ 7) wegen Nichteinhaltung der zuvor unter § 7 a) – c) aufgeführten Verpflichtungen Gebrauch macht. Für den Fall, dass die in § 1 genannten Sanierungsmaßnahmen noch nicht vollständig abgeschlossen sein sollten, soll sich die Entschädigung um den Wert der noch nicht erbrachten Leistungen verringern. Nach § 8 Nr. 3 soll die Entschädigung höchstens … EUR zzgl. MwSt betragen, sofern die Grundstückseigentümerin von ihrem Heimfallanspruch aus den Gründen unter § 7 d) – f) Gebrauch macht. Auch in diesem Falle soll bei Nichtbeendigung der Sanierungsmaßnahmen die Entschädigung um den entsprechenden Wert verringert werden. Nach § 9 des Vertrages hat die Klägerin nach Ablauf des Erbbaurechts unter den Voraussetzungen des § 31 der ErbbauVO das Vorrecht auf Erneuerung. Nach III Nr. 2 des Vertrages beträgt der jährliche Erbbauzins …,– EUR zzgl. MwSt.

Nach IX des Vertrages wurde der Grundstückseigentümeri...