Frotscher/Drüen, KStG § 5 Befreiungen / 2.11 Wohnungsunternehmen (§ 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG)

Rz. 197

Die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG betrifft Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Genossenschaft oder des Vereins. Nach der Beseitigung der Steuerbefreiung für gemeinnützige Wohnungsunternehmen^[1] zu Beginn des Vz 1990 bzw. 1991 wurde die Vorschrift durch das Steuerreformgesetz 1990 v. 25.7.1989^[2] neu gefasst. Danach sind Genossenschaften sowie Vereine, die ihre Geschäftstätigkeit auf die in § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 10 Buchst. a) und b) KStG genannten Bereiche beschränken, von der KSt befreit.^[3] Die Geschäftstätigkeit darf danach nur bestimmte begünstigte Aktivitäten umfassen. Eine entsprechende Steuerbefreiung enthält § 3 Nr. 15 GewStG.

Rz. 198

Begünstigt sind die Herstellung und der Erwerb von Wohnungen sowie deren Vermietung bzw. genossenschaftliche Nutzungsüberlassung an Mitglieder oder deren Ehegatten. Die Anmietung von Wohnungen und Weitervermietung an Mitglieder ist nicht begünstigt. Die Vermietung von Ferienwohnungen an Mitglieder ist begünstigt, wenn sie als Vermögensverwaltung anzusehen ist, also nicht gewerblich erfolgt. Schädlich sind danach die Herstellung und der Erwerb von anderen Gebäuden bzw. Räumen als Wohnungen (z. B. Gewerbe- oder Praxisräume), auch wenn sie an Mitglieder vermietet werden, und die Vermietung von Wohnungen an Nichtmitglieder.

Rz. 199

Ebenfalls begünstigt sind die Herstellung und der Erwerb von Wohnheimen i. S. d. § 15 des 2. WohnBauG und deren Vermietung bzw. Nutzungsüberlassung an Mitglieder. Genutzt werden solche Wohnheime i. d. R. von alten Menschen, Arbeitnehmern und alleinstehenden Müttern mit Kindern. Schädlich ist auch hier die Vermietung an Nichtmitglieder.

Rz. 200

Gleiches gilt für die Herstellung, den Erwerb und den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen zu Wohnungen und Wohnheimen. Hierunter fallen Heizungs-, Wasch- und Trockenanlagen, Badeeinrichtungen, Schwimmbäder, Kindergärten, Spielplätze usw., nicht aber Geschäfte und Lokale. Diese Tätigkeit ist nur begünstigt, wenn sie überwiegend für Mitglieder bestimmt ist und der Betrieb durch die Genossenschaft oder den Verein notwendig ist. Überwiegend für Mitglieder bestimmt ist die Einrichtung, wenn über längere Sicht gesehen mehr als 50 % der Benutzer Mitglieder sind. "Notwendig" ist der Betrieb durch die Genossenschaft bzw. den Verein dann, wenn sich kein anderer Träger zum Betrieb findet oder der Betrieb durch einen anderen Träger aus wirtschaftlichen, technischen oder sonstigen Gründen nicht oder nur unter nicht unbedeutenden Schwierigkeiten möglich ist. Ist der Betrieb durch einen anderen Träger möglich, ist es unschädlich, wenn die Genossenschaft oder der Verein die Anlage erstellt und sie zu einem angemessenen Entgelt dem Betreiber überlässt. Ohne Bedeutung ist es, ob die Gemeinschaftsanlage oder Folgeeinrichtung selbst notwendig ist.

Rz. 201

Begünstigt sind auch Nebengeschäfte, z. B. Verkauf von Inventar und Grundstücken, Annahme und Anlage von Kautionen, Baukostenzuschüssen usw., Abwicklung von Versicherungsverträgen, Anlage liquider Mittel, die aus steuerbegünstigter Tätigkeit stammen, und vorübergehende Verpachtungen. Die Anlage liquider Mittel ist jedoch nur begünstigt, wenn sie in Zusammenhang mit den begünstigten Geschäften steht, weil es sich nur dann um Nebengeschäfte handelt. Das ist der Fall, wenn liquide Mittel im Rahmen der mittelfristigen Instandhaltungs- und Investitionsplanung angesammelt werden. Die darüber hinausgehende Anlage von liquiden Mitteln führt zu steuerpflichtigen Einnahmen.^[4] Als mittelfristig sieht die Finanzverwaltung einen Zeitraum von 5 Jahren an.^[5] Die Anlage liquider Mittel bzw. die Zinserträge hieraus sind auch dann begünstigt, wenn die Mittel als Darlehen an eine Tochtergesellschaft gegeben werden, die keine begünstigten Geschäfte betreibt, vorausgesetzt, es handelt sich um eine Anlage zu marktüblichen Bedingungen.^[6] Es kann keinen Unterschied machen, ob die liquiden Mittel bei einer Bank oder bei einer Tochtergesellschaft angelegt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn es sich nicht mehr um eine marktübliche Anlage liquider Mittel handelt, also z. B. für kapitalersetzende Darlehen, Darlehen zur Überbrückung von Liquiditätsschwierigkeiten und Darlehen zu unangemessen niedrigen Zinssätzen.

Rz. 202

Die Steuerbefreiung für die begünstigten Tätigkeiten bleibt erhalten, wenn die Genossenschaft oder der Verein in geringem Umfang nicht begünstigte Tätigkeiten betreibt.^[7] Gering ist der Umfang, wenn die Einnahmen aus den nicht begünstigten Tätigkeiten 10 % der gesamten Einnahmen nicht übersteigen. Wird diese Grenze eingehalten, tritt partielle Steuerpflicht der nicht begünstigten Einnahmen ein, im Übrigen bleibt die Steuerfreiheit erhalten.^[8] Als solche nicht begünstigte Tätigkeiten kommen in Betracht:

• Vermietung von anderen Räumen als Wohnräumen (Gewerberäume, Läden, Praxisräume) an Mitglieder und Nichtmitglieder;
• Vermietung von Wohnungen oder Plätzen in Wohnheimen an Nichtmitglieder;
• Anmietung von Wohnungen zur Weitervermietung an Mitglieder;
• Be...