Frotscher/Drüen, KStG § 5 Befreiungen / 3.2 Steuerbefreiung für REITs

Rz. 305

§ 16 Abs. 1 REITG^[1] befreit deutsche REIT-AG (Real Estate Investment Trusts) von der KSt und GewSt.^[2] Eine REIT-AG ist eine börsennotierte AG, deren Unternehmensgegenstand sich darauf beschränkt, inl. unbewegliches Vermögen (mit Ausnahme von Mietimmobilien), ausl. unbewegliches Vermögen sowie dieser Tätigkeit dienende Vermögensgegenstände i. S. d. § 3 Abs. 7 REITG (z. B. zur Bewirtschaftung erforderliche Gegenstände, Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Forderungen, Verbindlichkeiten, Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften, Auslandsobjektgesellschaften) zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern. Außerdem kann sich die Tätigkeit erstrecken auf den Erwerb, das Halten und die Veräußerung von Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften, an REIT-Dienstleistungsgesellschaften, an Auslandsobjektgesellschaften sowie an Kapitalgesellschaften, die persönlich haftende Gesellschafter eine Immobilienpersonengesellschaft, an dieser aber vermögensmäßig nicht beteiligt sind.^[3] REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind Gesellschaften, die entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten im Auftrag der REIT-AG an Dritte erbringen^[4], also Tätigkeiten, welche die REIT-AG selbst nicht durchführen darf. Die Aktien der REIT-AG müssen zum Handel an einem organisierten Markt in einem EU- oder EWR-Staat zugelassen sein.^[5]

Rz. 306

Der Nennbetrag des Grundkapitals muss mindestens 15 Mio. EUR betragen.^[6] Es dürfen nur stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung ausgegeben werden.^[7] Das Eigenkapital darf 45 % des Buchwerts des unbeweglichen Vermögens nicht unterschreiten.

Rz. 307

Die Firma hat den Bestandteil "REIT-Aktiengesellschaft" oder "REIT-AG" zu enthalten. Die REIT-AG muss Sitz und Geschäftsleitung im Inland haben; die Verlegung des Sitzes ist daher nicht möglich.^[8]

Mindestens 15 % der Aktien der REIT-AG müssen sich in Streubesitz befinden; Streubesitz liegt vor, wenn einem Aktionär nicht mehr als 3 % der Stimmrechte zustehen.^[9] Kein Anleger darf direkt über 10 % oder mehr der Stimmrechte verfügen.^[10]

Rz. 308

Die REIT-AG darf Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens zur Hälfte in eine steuerfreie Rücklage nach § 13 Abs. 3 REITG einstellen. Die Rücklage ist bis zum zweiten auf die Bildung folgenden Jahr aufzulösen, kann aber auch von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des während dieser Zeit angeschafften oder hergestellten unbeweglichen Vermögens abgezogen werden.^[11]

Rz. 309

Die REIT-AG muss mindestens 90 % ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre ausschütten.^[12] Der Jahresüberschuss ist zur Berechnung der 90 %-Grenze zu vermindern um Einstellungen in Rücklagen und zu erhöhen um Auflösung von Rücklagen.

Rz. 310

Außerdem unterliegt die REIT-AG besonderen Beschränkungen hinsichtlich Vermögen und Umsatz. Nach § 12 Abs. 2 REITG müssen zum Ende jeden Geschäftsjahrs mindestens 75 % der Aktiva nach der Bewertung im Einzel- oder Konzernabschluss zum unbeweglichen Vermögen gehören. Die Beteiligungen an REIT-Dienstleistungsgesellschaften dürfen zum Ende jeden Geschäftsjahres höchstens 20 % des Aktivvermögens ausmachen. Bei der Berechnung der Grenze von 75 % bzw. 20 % ist Aktivvermögen zur Erfüllung der Ausschüttungsverpflichtung nach § 13 Abs. 1 REITG und der entsprechenden Beträge der Rücklagen nach § 13 Abs. 3 REITG nicht einzubeziehen. Hinsichtlich des Umsatzes müssen nach § 12 Abs. 3 REITG mindestens 75 % der Erlöse und der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen aus Vermietung, Leasing, Verpachtung einschl. immobiliennaher Tätigkeiten und der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen. Außerdem darf die Summe der Erlöse zuzüglich der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen von REIT-Dienstleistungsgesellschaften, die in den Konzernabschluss einzubeziehen sind, höchstens 20 % betragen. Grundstückshandel darf die REIT-AG nicht betreiben.^[13]

Rz. 311

Nach § 16 REITG ist eine REIT-AG, die die genannten Voraussetzungen erfüllt, von der KSt und GewSt befreit. Voraussetzung ist, dass die REIT-AG unbeschränkt steuerpflichtig ist und nach dem einschlägigen DBA nicht als in dem anderen Vertragsstaat ansässig gilt (was regelmäßig der Fall ist, wenn sich die Geschäftsleitung in dem anderen Vertragsstaat befindet). Nicht steuerbefreit sind REIT-Dienstleistungsgesellschaften und Auslandsobjektgesellschaften. Da die REIT-AG steuerbefreit ist, kann sie nach § 14 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 KStG nicht Organträger sein.

Rz. 312

Die Vorschrift enthält eine Reihe von Regelungen für den Fall, dass die REIT-AG nicht alle genannten Voraussetzungen erfüllt. Soweit ein Verstoß der in § 16 Abs. 2 – 6 REITG genannten Art vorliegt, entfällt die Steuerbefreiung nicht völlig und nicht sofort, sondern es entsteht eine Abgabenbelastung nur auf die Faktoren, hinsichtlich deren die REIT-AG die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht erfüllt hat. Bei länger dauernden Verstößen endet aber die Steuerbefreiung insgesamt.^[14]

Sind einem Anteilseigner direkt Gesellschaftsanteile von 10 % oder mehr zuzurechn...