Grundsteuer für Grundvermögen (Bundesmodell) / 4 Bewertung von bebauten Grundstücken

Von einem bebauten Grundstück i. S. d. § 248 BewG spricht man, wenn sich auf dem Grundstück auf Dauer benutzbare Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit bei einem zu errichtenden Gebäude wird immer ab dessen Bezugsfertigkeit angenommen. Konkret ist das der Fall, wenn den zukünftigen Nutzern die Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Die Durchführung einer Bauabnahme durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist dagegen nicht erforderlich.

Die Bezugsfertigkeit muss sich grundsätzlich immer auf das gesamte Gebäude beziehen. Das bedeutet, dass der Gebäudebegriff erst erfüllt ist, wenn das gesamte Gebäude bezugsfertig ist, und dass bis zu diesem Zeitpunkt bewertungsrechtlich von einem unbebauten Grundstück ausgegangen wird. Eine Ausnahme davon gilt, wenn eine Errichtung in Bauabschnitten vorliegt. Ist dies der Fall, so gilt der am Feststellungszeitpunkt bezugsfertige Teil bereits als Gebäude und ist entsprechend bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Im neuen Bewertungsrecht gelten, abweichend von der Einheitsbewertung, auch Grundstücke mit Gebäuden von untergeordneter Bedeutung als bebaute Grundstücke. Von untergeordneter Bedeutung ist ein Gebäude, wenn es vom Wert und/oder Umfang her im Vergleich zum Grund und Boden deutlich geringer ist.

Für die Bewertung von bebauten Grundstücken ist im ersten Schritt die richtige Grundstücksart zu ermitteln. Der Siebte Abschnitt des BewG unterscheidet zwischen Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Die korrekte Zuordnung zu einer Grundstücksart ist deshalb von Bedeutung, weil für Wohngrundstücke das Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt.^[2] Die beiden Bewertungsverfahren unterscheiden sich grundlegend voneinander und stellen auf unterschiedliche Bewertungsparameter ab. Auch die anzuwendende Steuermesszahl gem. § 15 Abs. 1 GrStG richtet sich nach der Grundstücksart.

Achtung

Wertbeeinflussende individuelle Grundstücksmerkmale

In den neuen Bewertungsverfahren für Grundsteuerzwecke werden, anders als bei der bisherigen Einheitsbewertung, wertbeeinflussende individuelle Grundstücksmerkmale wie z. B. Baumängel nicht berücksichtigt. Anders als bei der Grundbesitzbewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuerzwecke ist es bei der Feststellung des Grundsteuerwerts auch nicht vorgesehen, dass ein niedrigerer Verkehrswert durch Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen nachgewiesen werden kann und zum Ansatz kommt.

Die einzelnen Grundstücksarten gem. § 249 BewG und ihre jeweiligen Merkmale lassen sich den beiden folgenden abschließenden Tabellen entnehmen:

Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG

Grundstücksart	Merkmale
Einfamilienhäuser	Wohngrundstücke, die eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % – gemessen an der Wohn- und Nutzfläche – zu anderen als Wohnzwecken (z. B. für eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit) mitbenutzt und dadurch dessen Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Eine Mitnutzung zu anderen Zwecken beeinträchtigt die Eigenart des Gebäudes z. B. dann, wenn sie sich prägend auf das äußere Erscheinungsbild auswirkt (z. B. durch Schaufensteranlage und auffällige Reklame). Von einer Wohnung spricht man im bewertungsrechtlichen Sinn bei einer Zusammenfassung von mehreren Räumen, die zur Führung eines selbstständigen Haushalts erforderlich sind (Küche, Bad oder Dusche, Toilette). Es muss sich dabei um eine von anderen Räumen oder Wohnungen baulich getrennte und abgeschlossene Wohneinheit handeln, die über einen eigenen Zugang verfügt. Die Wohnfläche sollte mindestens 20 qm umfassen.
Zweifamilienhäuser	Wohngrundstücke, die 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % – gemessen an der Wohn- und Nutzfläche – zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch dessen Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Die o. g. Ausführungen zu "Einfamilienhäusern" bzgl. der Beeinträchtigung der Eigenart gelten entsprechend.
Mietwohngrundstücke	Wohngrundstücke, die zu mehr als 80 % – gemessen an der Wohn- und Nutzfläche – Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind. Mietwohngrundstücke liegen oftmals vor, wenn sich in dem Gebäude mehr als 2 Wohnungen (die kein Wohnungseigentum darstellen) befinden.
Wohnungseigentum	Wohnungseigentum umfasst das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Wohnungseigentum entsteht gem. § 2 WEG durch vertragliche Einräumung oder durch Teilung. Grundsätzlich gilt jedes Wohnungseigentum als ein Grundstück (eine wirtschaftliche Einheit). Wohnungseigentum kann auch an einem erst noch zu errichtenden Gebäude begründet werden. In diesem Fall liegt allerdings bis zur Fertigstellung des Gebäudes bewertungs...