Hessisches FG Urteil vom 22.02.2024 - 10 K 436/22

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH [IX 9/24)]

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bei Entschädigung für die einvernehmliche vorzeitige Beendigung des Erbbaupachtvertrags mit dem Eigentümer-Pächter. - Revision eingelegt (Aktenzeichen des BFH: IX R 9/24)

Leitsatz (redaktionell)

Vereinbaren der der erbbauberechtigte Verpächter und der Eigentümer, an den das Grundstück auf feste Zeit (hier 33 Jahre) zurückverpachtet ist, den vorzeitigen Heimfall, so dass auch der Pachtvertrag endet, ist die an den vorzeitigen Heimfall angepasste Entschädigung für den Heimfall eine steuerpflichtige Einnahme aus Vermietung und Verpachtung und kein allenfalls als privates Veräußerungsgeschäft steuerbares Entgelt für die Substanzübertragung.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 24 Abs. 1 Buchst. a)

Streitjahr(e)

2014, 2015, 2016

Tatbestand

Streitig zwischen den Beteiligten ist die Berücksichtigung von Zahlungen an die Klägerin als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 24 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes in der im jeweiligen Streitjahr geltenden Fassung (EStG).

Die Klägerin ist eine im Jahr … gegründete vermögensverwaltende Personengesellschaft, eingetragen beim Amtsgerichts A, HRA …. Zwischenzeitlich hat sie ihren Sitz nach B verlegt (jetzt Amtsgericht B, HRA …). Gegenstand des Unternehmens ist die Vermietung und Verpachtung von eigenen und geleasten Grundstücken. Beteiligt sind Herr C, als Komplementär zu 90%, der die Klägerin auch vertritt, sowie Frau D und Herr E, als Kommanditisten mit einer Beteiligung von je 5%.

Die Erklärungen über die gesonderten und einheitlichen Feststellungen für die Streitjahre wurden im Wesentlichen erklärungsgemäß veranlagt. Mit Bescheiden des früher zuständigen Finanzamtes A vom 28.04.2016, vom 22.05.2017 und vom 10.04.2018 wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von … € (für 2014), in Höhe von … € (für 2015) und in Höhe von … € (für 2016) festgestellt und den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligungsquote zugerechnet. Zudem wurden für die Gesellschafter D und E - unter Reduzierung um den anteiligen Gewinnanteil von je … € (für 2014), je … € (für 2015) und je … € (für 2016) - verrechenbare Verluste im Sinne des § 15a EStG für 2014 in Höhe von … € (Frau D) und … € (Herr E), für 2015 in Höhe von … € (Frau D) und … € (Herr E) und für 2016 in Höhe von … € (Frau D) und … € (Herr E) festgestellt. Die Bescheide ergingen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 der Abgabenordung - AO -).

Im Zusammenhang mit einer Betriebsprüfung, die bei der früheren F(heute G; eingetragen beim Amtsgericht A, HRA …) im Jahr 2018 durchgeführt wurde, beanstandete der Beklagte die steuerliche Behandlung des folgenden Geschäftsvorfalls:

Zum Betreiben einer Schule auf dem vormals genutzten Gelände der G (heutiges H) schlossen die Klägerin, die Stadt A und die G einen notariellen Vertrag vom … (Urkundenrolle-Nr. … des Notars I mit Sitz in A). Mit diesem verkaufte die G die entsprechenden Grundstücke mit den aufstehenden Gebäuden … und … (Grundbuch von A, Bl. …) an die Stadt A zum Kaufpreis von …. €. Laut § 3 des Vertrages betrug der Wert der Gebäude zu diesem Zeitpunkt … € (vgl. Teil III des Vertrages). Unter Teil II des Vertrages bestellte die Stadt A für einen wesentlichen Teil des Geländes einschließlich der aufstehenden Gebäude … und … ein Erbbaurecht zugunsten der Klägerin mit einer Laufzeit von 33 Jahren und einem jährlichen Erbbauzins von … € ab dem …. Die Klägerin, als Erbbauberechtigte, verpflichtete sich, die Gebäude von schädlichen Belastungen zu befreien, diese zu sanieren, herzurichten und die Außenanlagen herzustellen. Die Fertigstellung (Sanierung) sollte bis spätestens … erfolgen (§§ 15, 16 des Vertrages). Nach § 22 des Vertrages konnte die Stadt die Rückübertragung (Heimfall) zum … verlangen. Die Rückübertragung sollte gegen eine Entschädigung in Höhe von … € erfolgen. Darüber hinaus wurde unter Teil IV des Vertrages ein Mietvertrag abgeschlossen, mit dem die Klägerin an die Stadt A die Erbbauflächen (insgesamt … m2) einschließlich der Gebäude (insgesamt … m2) ab dem … vermietete. Der Mietvertrag endete, ohne dass es einer Kündigung bedurfte, mit Ablauf des … bzw. mit Heimfall oder Rückübertragung des Erbbaurechts auf die Stadt. Die Monatsmiete betrug … € ab der Übergabe, frühestens aber ab dem … (§§ 31 ff. des Vertrages). Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Vertrages (Anlage K3 zum Schriftsatz vom 13.07.2022; Bl. 64 ff. der Gerichtsakte) verwiesen.

Mit Vertrag vom 31.07.2014 zwischen der Klägerin und der Stadt A (Urkundenrolle-Nr. … des Notars J mit Sitz in A) wurde zum vorzeitigen Beenden des Vertragsverhältnisses Folgendes vereinbart:

„1. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Rückübertragung des Erbbaurechts bereits zum … erfolgt.

2. Die derzeit eingetragenen Grundschulden sind entsprechend umgeh...