Roscher, BewG § 249 Grundstücksarten / 2.2 Abgrenzung der Grundstücksarten

Rz. 12

Unter der Prämisse der Definitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2-9 BewG erfolgt die Abgrenzung der Grundstücksarten grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Wohn- und Nutzflächen bzw. nach dem Verhältnis der Flächen die Wohn- und Nichtwohnzwecken dienen. Hierbei ist auf die tatsächliche Nutzung der Haupträume der Gebäude im Feststellungszeitpunkt abzustellen. Dies gilt auch für steuerbefreite Gebäude oder Gebäudeteile.^[1] Demgegenüber ist es für die Einordnung in die entsprechende Grundstücksart ohne Bedeutung, ob das Gebäude eigenen oder fremden Wohn- oder Nutzzwecken dient oder leer steht. Bei Leerstand ist ersatzweise darauf abzustellen, für welche Nutzung die leerstehenden Räume vorgesehen sind.^[2] In diesen Fällen kommt es mithin auf die jeweilige Zweckbestimmung an.

Im Unterschied zur Einheitsbewertung wird somit im Rahmen der Abgrenzung der Grundstücksarten zur Beurteilung, mit welchem Prozentsatz die verschiedenartigen tatsächlichen Nutzungen eines Grundstücks im Feststellungszeitpunkt zu berücksichtigen sind, nicht mehr auf das Verhältnis der jeweiligen Jahresrohmieten, sondern generell auf das Verhältnis der jeweiligen Wohn- oder Nutzflächen abgestellt. Dieser Aufteilungsmaßstab ist stets verfügbar und vermeidet Abgrenzungsschwierigkeiten.^[3]

Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit (§ 244 BewG Rz. 11 ff.) zu betrachten. Dies gilt auch dann, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.^[4] Liegt eine derartige wirtschaftliche Einheit vor, ist mithin unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Wohn- und Nutzflächen aller Gebäude oder Gebäudeteile für die wirtschaftliche Einheit eine – einheitliche – Grundstücksart zu bestimmen. Hiermit wird u. a. gewährleistet, dass für die Bewertung der wirtschaftlichen Einheit nur ein Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt, eine sog. Mischbewertung^[5] mit unterschiedlichen Bewertungsverfahren ist ausgeschlossen.^[6]

Rz. 13

Flächen sind als Wohnflächen anzusehen, wenn sie Wohnbedürfnissen dienen.^[7] Zu den Nutzflächen gehören hingegen Flächen, die betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind. Mit der Verwendung des Begriffs "betriebliche Zwecke" anstelle "gewerbliche Zwecke" wurde in § 249 BewG gegenüber den Regelungen zur Einheitsbewertung in § 75 BewG klargestellt, dass neben den Flächen für gewerbliche Zwecke auch die Flächen für freiberufliche Zwecke zu den Flächen gehören, die anderen als Wohnzwecken dienen. Zu betrieblichen Zwecken dienen z. B. Büroräume, Verkaufsläden und Werkstätten. Wohnräume, die lediglich betrieblich mitgenutzt werden (z. B. Arbeitszimmer, Rz. 20), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln. Öffentlichen Zwecken dienen Flächen, die zur Wahrnehmung öffentlich-rechtlicher Aufgaben genutzt werden. Sonstigen Zwecken dienen z. B. Vereinsräume.^[8]

Stellt man allein auf das Verhältnis der Wohnnutzung zur Nichtwohnnutzung – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – ab, ergibt sich für die Abgrenzung der Grundstücksarten vereinfachend folgendes Bild:

Abb. 2: Abgrenzung der Grundstücksarten – Verhältnis Wohnnutzung zur Nichtwohnnutzung

Unter Berücksichtigung der Begriffsdefinitionen der einzelnen Grundstücksarten in § 249 Abs. 2–9 BewG ist die Bestimmung der Grundstücksarten neben dem vorstehend dargestellten Verhältnis zwischen Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung teilweise von weiteren Voraussetzungen abhängig. So hängt die Qualifizierung als Ein- oder Zweifamilienhaus u. a. auch davon ab, ob und ggf. wie viele Wohnungen i. S. d. § 249 Abs. 10 BewG sich in dem Gebäude befinden. Wird gem. § 1 Abs. 2 oder 3 Wohnungseigentumsgesetz Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, begründet, liegt die Grundstücksart Wohnungs- bzw. Teileigentum vor.

Rz. 14

Neben- und Zubehörräume teilen grundsätzlich das Schicksal der Haupträume (Kernräume), denen sie zuzuordnen sind.^[9] Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung sind sie bei der Bestimmung der Grundstücksart in die Ermittlung des Verhältnisses der Wohn- und Nutzflächen miteinzubeziehen.^[10] Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind hingegen im Rahmen der Bestimmung der Grundstücksart bei der Ermittlung des Verhältnisses von Wohn- und Nutzfläche nur Nutzflächen von Nebenräumen zu berücksichtigen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen. Nutzflächen von Nebenräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sollen hingegen nicht einbezogen werden.^[11] Nebenräume sind z. B. Keller-, Abstell-, Wasch-, Trocken- und Heizungsräume sowie Garagen.^[12]

Praxis-Beispiel

Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude mit insgesamt 480 m² Wohnfläche und 180 m² Nutzfläche. Von der Nutzfläche entfallen jeweils 60 m² auf betrieblich genutzte Fläch...