Roscher, GrStG, BewG § 255 Bewirtschaftungskosten / 2 Bewirtschaftungskosten

Rz. 9

Zur Ermittlung des jährlichen Reinertrages des Grundstücks sind gem. § 253 Abs. 1 S. 2 BewG die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten vom jährlichen Rohertrag nach § 254 BewG abzuziehen (§ 253 BewG Rz. 10).

2.1 Definition der Bewirtschaftungskosten (S. 1)

Rz. 10

Nach § 255 S. 1 BewG werden als Bewirtschaftungskosten die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen

• Verwaltungskosten (Rz. 12),
• Betriebskosten (Rz. 14, 15)
• Instandhaltungskosten (Rz. 17) und das
• Mietausfallwagnis (Rz. 19) berücksichtigt,

die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.

Mit dieser Begriffsbestimmung wurden die Definition und die Ermittlungsgrundsätze zu den Bewirtschaftungskosten aus der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs übernommen.^[1]

Zinsen für Hypothekendarlehen, Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen gehören nicht zu den Bewirtschaftungskosten i. S. d. § 255 BewG.^[2]

Durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckte Bewirtschaftungskosten bleiben – wie bei der Ermittlung des Rohertrags auf der Grundlage von Nettokaltmieten (§ 254 BewG Rz. 15, 16) – unberücksichtigt.^[3] Umlagefähige Betriebskosten (Rz. 15) gehören infolgedessen nicht zu den – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten i. S. d. § 255 BewG.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs werden die Bewirtschaftungskosten grundsätzlich im Wege von Einzelansätzen für jede Kostenart berücksichtigt.^[4] Bei der typisierten Grundsteuerbewertung werden die – nicht umlagefähigen – Bewirtschaftungskosten hingegen in Abhängigkeit von der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer der Gebäude als Gesamtpauschale (pauschale Erfahrungssätze) vom jährlichen Rohertrag abgezogen (Rz. 21). In der bisherigen Einheitsbewertung sind die Bewirtschaftungskosten in den Vervielfältigern nach § 80 BewG integriert.^[5]

Rz. 11

einstweilen frei

[1] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes, zu § 255, BT-Drs. 19/28902 v. 22.4.2021, 115, sowie § 19 Abs. 1 der vormaligen ImmoWertV 2010 und § 32 Abs. 1 ImmoWerV v. 14.7.2021.

[2] A 255 Abs. 1 S. 2 AEBewGrSt.

[3] S. auch § 32 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV.

[4] S. Anlage 3 zur ImmoWertV.

[5] S. Begründung zum Entwurf eines Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetzes, zu § 255, BT-Drs. 19/28902 v. 22.4.2021, 115.

2.1.1 Verwaltungskosten

Rz. 12

Verwaltungskosten umfassen insbesondere die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.^[1]

Im Bereich der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs werden die Verwaltungskosten grundsätzlich mit wohnungs- bzw. objektbezogenen Pauschalansätzen berücksichtigt.^[2]

Rz. 13

einstweilen frei

[1] S. § 32 Abs. 2 ImmoWertV sowie vormals 19 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ImmoWertV und Nr. 6.1 der Ertragswertrichtlinie vom 12.11.2015, BAnz AT 4.12.2015 B4.

[2] S. Anlage 3 zur ImmoWertV.

2.1.2 Betriebskosten

Rz. 14

Betriebskosten sind nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt gem. § 556 Abs. 1 S. 3 BGB die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003.^[1] Nach § 2 BetrKV gehören zu den Betriebskosten:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (u. a. die Grundsteuer);
2. die Kosten der Wasserversorgung (u. a. Kosten des Wasserverbrauchs und die Grundgebühren);
3. die Kosten der Entwässerung (u. a. die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung);

4. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, einschließlich der Abgasanlage (u. a. Kosten des Brennstoffverbrauchs) oder
   2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (u. a. Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung) oder
   3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen i. S. d. Buchst. a (u. a. Entgelt für die Wärmelieferung) oder
   4. der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (u. a. Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage);

5. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (u. a. Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2) oder
   2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen i. S. d. Buchst. a (u. a. Entgelt für die Lieferung des Warmwassers) oder
   3. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (u. a. die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte);

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

   1. bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. a und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
   2. bei der eigenständig gewerblichen Liefe...