Roscher, GrStG, BewG § 260 Wertzahlen / 2.2 Differenzierung der Wertzahlen nach der Anlage 43 zum BewG

Rz. 11

Die in der Anlage 43 zum BewG dargestellten Wertzahlen werden in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts (7 Stufen) und den Bodenrichtwerten (3 Stufen) differenziert.

Wertzahlen nach der Anlage 43 zum BewG für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke nach § 249 Abs. 1 Nr. 5 – 8:

		Bodenrichtwert
vorläufiger Sachwert		bis 100 EUR/m2	bis 300 EUR/m2	über 300 EUR/m2
bis	500 000 EUR	0,80	0,90	1,00
	750 000 EUR	0,75	0,85	0,95
	1 000 000 EUR	0,70	0,80	0,90
	1 500 000 EUR	0,65	0,75	0,85
	2 000 000 EUR	0,60	0,70	0,80
	3 000 000 EUR	0,55	0,65	0,75
über	3 000 000 EUR	0,50	0,60	0,70

Wenn eine Wertgrenze durch den vorläufigen Sachwert überschritten wird, findet die diesbezügliche Wertzahl auf den gesamten vorläufigen Sachwert und nicht nur auf den übersteigenden Teil Anwendung. Eine Interpolation zwischen den einzelnen Wertzahlen erfolgt nicht.^[1]

So ergibt sich z. B. bei einem maßgeblichen Bodenrichtwert von 200 EUR für ein Geschäftsgrundstück mit einem vorläufigen Sachwert in Höhe von 3 Mio. EUR ein Grundsteuerwert in Höhe von 1,95 Mio. EUR (3 Mio. EUR x 0,65). Wäre der vorläufige Sachwert um 1 Euro höher (3.000.001 EUR), würde sich nur noch ein Grundsteuerwert in Höhe von 1,8 Mio. EUR (3.000.001 EUR x 0,60) ergeben. Eine Härteausgleichsregelung wurde gleichfalls nicht vorgesehen.

Nach zutreffender Verwaltungsauffassung ist die Bestimmung der Wertzahl nach der Anlage 43 zum BewG regelmäßig anhand des für die Lagequalität prägenden Bodenrichtwerts vorzunehmen.^[2] Analog zur Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer ist bei einer Differenzierung zwischen einem Vorder- und Hinterlandpreis ausschließlich auf den Bodenrichtwert für das Vorderland abzustellen.^[3] Liegt die wirtschaftliche Einheit in mehreren Bodenrichtwertzonen, soll i. d. R. der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertzone maßgeblich sein, in welcher das Gebäude belegen ist (i. d. R. der höhere Bodenrichtwert). Als zulässig erachtet wird aber auch ein nach Flächenanteilen gewichteter Bodenrichtwert.^[4] Wenngleich die Anlage 43 zum BewG nur auf Bodenrichtwerte Bezug nimmt, soll entsprechend vorgegangen werden, wenn wegen fehlendem Bodenrichtwert ein Bodenwert nach § 247 Abs. 3 BewG vorliegt.^[5]

Die Wertzahlen wurden offensichtlich in Anlehnung an die in der Praxis der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie Grunderwerbsteuer bewährten Wertzahlen aus der Anlage 25 zum BewG fortentwickelt. Die pauschalen Wertzahlen für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke und Teileigentum beruhen insbesondere auf der Erwägung, dass mit zunehmender Höhe der Grundstücksinvestitionen und abnehmendem Bodenrichtwertniveau zur Annäherung an den objektiviert-realen Wert ein wachsender Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorgenommen werden muss. Dies entspricht den allgemeinen Preisbildungsmechanismen am Grundstücksmarkt und spiegelt entsprechende Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und in der Fachliteratur^[6] wider.

In der Fachkommentierung wird teilweise berechtigt eingewandt, dass mit der Vorgabe von bundesdurchschnittlichen Wertzahlen die Lage auf den örtlichen Grundstücksmärkten ggf. nicht hinreichend abgebildet werden kann.^[7] In diesem Zusammenhang sei an die vielen Kompromisse während des Gesetzgebungsverfahren erinnert, die gemacht werden mussten, um ein Scheitern der Reform zu verhindern. Die Grundsteuer stellt eine unverzichtbare Einnahmequelle für die Gemeinden dar. Zu den vorgenannten Kompromissen gehörte u. a. auch die Festlegung, dass die sog. Nichtwohngrundstücke und gemischt genutzten Grundstücke nicht vorrangig im Ertragswertverfahren zu bewerten sind (§ 252 BewG Rz. 38).

[1] A 260 S. 2 und 3 AEBewGrSt.

[2] A 260 Abs. S. 4 AEBewGrSt.

[3] H B 191 Abs. 3 ErbStH 2019.

[4] A 260 Abs. S. 5 und 6 AEBewGrSt.

[5] A 260 S. 7 AEBewGrSt.

[6] S. u. a. Sprengnetter Immobilienbewertung, Marktdaten und Praxishilfen, 3.03/4.5ff.

[7] Grootens, in Grootens, GrStG/BewG, zu § 260 BewG, Rz. 44; sowie zustimmend Eisele, in Rössler/Troll, BewG, zu § 260 BewG, Rz. 8.