Rz. 77
[Autor/Stand] Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich gem. § 195 Abs. 3 Satz 4 BewG durch die Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG mit den von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätzen nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG. Soweit ein derartiger Liegenschaftszinssatz nicht zur Verfügung steht, sind nach § 195 Abs. 3 Satz 3 BewG die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG anzuwenden. Damit sind – sofern diese den Vorgaben des § 177 Abs. 2 und 3 BewG entsprechen (vgl. dazu die Kommentierung zu § 177 BewG) – vorrangig die Liegenschaftszinssätze der örtlichen Gutachterausschüsse und nachrangig die gesetzlichen Zinssätze anzuwenden. Letztere kommen also dann zur Anwendung, wenn keine Liegenschaftszinssätze vom örtlichen Gutachterausschuss bereitgestellt wurden oder diese nicht den Vorgaben des § 177 Abs. 2 und 3 BewG entsprechen.
Rz. 78
[Autor/Stand] Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem das im Verkehrswert des Grundstücks gebundene Kapital verzinst wird, wobei sich der Zinssatz nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert bemisst.
Rz. 79
[Autor/Stand] Der nachfolgenden Tabelle können die nach § 195 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG maßgebenden (nachrangigen) gesetzlichen Zinssätze entnommen werden. Die Höhe der Zinssätze wurde im Rahmen des JStG 2022 an das aktuelle Marktniveau angepasst. Daher wird nachrichtlich auch der bisher geltende Zinssatz ausgewiesen.
| Nr. | Zinssatz | gilt für ... | bisheriger Zinssatz[4] |
| 1. | 2,5 % | Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist | 3,0 % |
| 2. | 3,5 % | Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, das nicht unter Nr. 1 fällt | 5,0 % |
| 3. | 4,5 % | gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, sowie sonstige bebaute Grundstücke | 5,5 % |
| 4. | 5,0 % | gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche | 6,0 % |
| 5. | 6,0 % | Geschäftsgrundstücke und Teileigentum. | 6,5 % |
Die vorstehenden Liegenschaftszinssätze richtet sich somit nach der Grundstücksart. Die Regelung des § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG folgt der Vorschrift zum Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG im Rahmen des Ertragswertverfahrens, ergänzt um den Liegenschaftszinssatz für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum, das wie Ein- und Zweifamilienhäuser gestaltet ist.
Rz. 80
[Autor/Stand] Das Absenken der Zinssätze im Vergleich zum bisherigen Recht führt dazu, dass der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks niedriger als bisher ausfällt. Damit kann sich für den Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden bei gleichem Nutzungsentgelt schneller ein wirtschaftlicher Nachteil ergeben. Dieser führt in der Folge zu einem niedrigeren Grundbesitzwert. Vgl. dazu auch Rz. 70.
Rz. 81
[Autor/Stand] Sollte in der Praxis ein immerwährendes Nutzungsrecht vorliegen, entspricht der Vervielfältiger gem. § 195 Abs. 3 Satz 5 BewG dem Kehrwert des nach § 195 Abs. 3 Satz 1 oder 2 BewG anzuwendenden Zinssatzes. Immerwährende Nutzungsrechte sind in der Praxis vergleichsweise selten, aber nicht ausgeschlossen. Nach dem Recht der ehemaligen DDR war es bspw. möglich, an Grundstücken unbefristete oder befristete Nutzungsrechte zu verleihen[7]. Im Rahmen des Nutzungsverhältnisses war der Nutzungsberechtigte – nach vorheriger Einholung der Zustimmung des Grundstückseigentümers – berechtigt, Gebäude auf dem überlassenen Grundstück zu errichten (Gebäude auf fremdem Grund und Boden). Darüber hinaus treten in der Praxis immer wieder Fälle auf, in denen ein Ende der Pachtdauer des Grund und Bodens nicht bestimmt wird (z.B. in Fällen der Betriebsaufspaltung). In diesen Fällen ist allerdings ggf. fraglich, ob tatsächlich dem Grunde nach ein immerwährendes Nutzungsrecht oder aber ein Nutzungsrecht auf unbestimmte Zeit vorliegt. Dies dürfte regelmäßig von der vertraglichen Konstellation abhängen und damit eine Einzelfallentscheidung sein.
Rz. 82
[Autor/Stand] Durch die aufgenommenen Regelungen für Gebäude auf fremdem Grund und Boden mit einem immerwährenden Nutzungsrecht in § 195 Abs. 3 Satz 5 und Abs. 4 Satz 4 BewG ist deren Bewertung nunmehr gesetzlich geregelt worden. Damit sind die im bisherigen Recht noch bestehenden Unklarheiten für entsprechende Fälle bei den Grundbesitzbewertungen mit Bewertungsstichtag ab 1.1.2023 ausgeräumt. Vgl. hierzu auch § 195 BewG bis 31.12.2022, Rz. 36 und 37.
Rz. 83– 87
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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