Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Bebaute Grundstücke

a) Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohn- und Teileigentum

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Bei dieser Bauweise ist regelmäßig jedes einzelne Haus mit dem dazu gehörenden Grund und Boden eine selbständige wirtschaftliche Einheit. Jedes Wohnungseigentum und Teileigentum bildet eine wirtschaftliche Einheit und damit ein Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes.^[2]

b) Anbau für berufliche oder gewerbliche Zwecke

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Wohngebäude, insbesondere Einfamilienhäuser, sind vielfach mit einem Anbau für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke (auch kleinere Werkstätten) des Wohnungsinhabers ausgestattet. In diesen Fällen bilden Hauptgebäude und Anbau grundsätzlich eine einzige wirtschaftliche Einheit.^[4] Dies gilt auch dann, wenn der Anbau eine gewisse Selbständigkeit gegenüber dem Hauptgebäude hat oder vom Hauptbau getrennt errichtet worden ist. Eine Ausnahme kann bei getrennt errichteten Gebäuden nur dann in Betracht kommen, wenn keines der beiden Gebäude gegenüber dem anderen nach der Verkehrsanschauung als Hauptbau oder Nebenbau erscheint und jedes der Gebäude mit selbständigen Versorgungseinrichtungen (Strom, Wasser, Heizung) ausgestattet ist.

c) Bebaute Grundstücke mit größerer Grundstücksfläche

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Bei bebauten Grundstücken, zu denen eine größere Grundstücksfläche – sog. größerer Umgriff – gehört, ergibt sich die Frage, ob und inwieweit Teilflächen aus diesem Gebäude als selbständige unbebaute Grundstücke auszuscheiden sind, d.h. ob nur eine oder mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen. Entscheidend kommt es auch hier wieder auf die bereits bekannten Kriterien an: Erforderlich ist zunächst der räumliche Zusammenhang der Teilflächen. Weiter bedarf es der einheitlichen Zweckbestimmung durch den Grundstückseigentümer. Schließlich darf die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nicht mit den objektiven Abgrenzungsmerkmalen, wie der Verkehrsanschauung oder der örtlichen Gewohnheit, kollidieren.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Nach der Auffassung des RFH war es deshalb bei Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit einer Villa mit Park und derjenigen des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft für die Frage der Zurechnung nicht entscheidend, ein wie großer Teil des Parks für die Villa nach Auffassung der Steuerbehörde als ausreichend erscheint, sondern welcher Teil des Parks auf Grund der Zweckbestimmung, der Annehmlichkeit oder der wirtschaftlichen Bedürfnisse des Villenbewohners zu dienen, als Teil der wirtschaftlichen Einheit der Villenbesitzung angesehen werden kann, und welcher Teil demgegenüber nach seiner Lage, äußeren Erscheinung und Zweckbestimmung als zum land- und forst- oder gartenwirtschaftlichen Betrieb gehörig anzusehen ist.^[7] Die Größe des Parks allein ist jedenfalls nicht entscheidend. Es gibt Villengrundstücke mit großem Park und solche mit kleinem Park, ohne dass die Größe des Parks zur Größe der Villa unbedingt in einem bestimmten Verhältnis stehen müsste.

Ebenso entschied der RFH bei der Einbeziehung von Flächen in den Garten eines Villengrundstücks, dass eine wirtschaftliche Einheit dann vorliegt, wenn ein neben einem Villengrundstück liegender Garten nach dem Willen des Eigentümers den Genuss des Wohnens erhöhen und unbequeme nahe Nachbarschaft fernhalten soll. Denn in diesem Fall wird der Garten um der Benutzung des Hauses willen gehalten.^[8]

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Die vorstehenden Entscheidungen des RFH betreffen ältere Bauten in ausgesprochenen Villengebieten, bei denen meistens auch die Gartenanlage für nur eine wirtschaftliche Einheit spricht. Das immer knapper und teurer werdende Bauland führte in jüngster Zeit dazu, dass Bauten mit größerem Umland zur Seltenheit geworden sind. Dies drückt sich sowohl in der örtlichen Gewohnheit als auch in der Verkehrsauffassung aus. So hat der BFH selbst bei offener Bauweise einen Teil eines mit einem Einfamilienhaus bebauten, 1.350 m[2] großen L-förmigen Grundstücks aufgrund der örtlichen Gewohnheit als selbständiges unbebautes Grundstück angesehen.^[10]

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Darüber, ob eine zu einem bebauten Grundstück gehörige Fläche aufzuteilen ist und eine Teilfläche eine selbständige wirtschaftliche Einheit darstellt, kann die im Rahmen der Bauplanung vorgeschriebene Mindestgröße für die Bauparzelle in der betreffenden Gegend einen Anhalt bieten. Teilflächen, die diese Mindestgröße unterschreiten, sind nach der Verkehrsanschauung regelmäßig keine selbständige wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Sind Teilflächen, die die Mindestgröße einer Bauparzelle erreichen, katastermäßig verselbständigt, so wird man hieraus mitunter auch auf eine selbständige wirtschaftliche Einheit schließen können. Für die Bildung einer wirtschaftlichen Einheit ist jedoch andererseits nicht notwendig, dass die Grundstücksfläche katastertechnisch verselbständigt ist und ein eigenes Flurstück bildet.

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} Eine entscheidende Bedeutung für die Abgrenzung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken kommt der örtlichen Gewohnheit zu. In Wohngegenden mit offener Ba...