Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Einzelheiten zur Ermittlung der Kostenmiete

Rz. 94

^{^{[Autor/Stand]}} Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Laufende Aufwendungen in diesem Sinne sind die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten (historische Gesamtkosten). Nicht dazu gehörten die Leistungen aus der Hypothekengewinnabgabe.^{^[2]} Die Kostenmiete wird also durch diese beiden Faktoren bestimmt. Da die Kapitalkosten i.d.R. der entscheidende Faktor sind, wird die Höhe der Kostenmiete wesentlich von der Höhe der Kapitalkosten beeinflusst. Daraus ergibt sich, dass Unterschiede in der Finanzierung der Wohnungsbauten sich auf die Höhe der Kostenmiete und damit zwangsläufig auf die Höhe der Einheitswerte auswirken.

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^{^{[Autor/Stand]}} Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel nachhaltig ergeben, namentlich die Zinsen, also die Zinsen für das Eigenkapital und das Fremdkapital.^{^[4]} Als Zinssatz für Eigenleistungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau dürfen für den Teil, der 15 % der Gesamtkosten nicht übersteigt, nur 4 % angesetzt werden; im Übrigen darf der marktübliche Zinssatz für erste Hypotheken angesetzt werden.^{^[5]} Die Kapitalkosten richten sich nach den Kosten des Baugrundstücks und des Gebäudes i.S.d. § 5 II. BerechnungsVO des Jahres, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist. Zur Ermittlung der Gesamtkosten kann von den Herstellungskosten i.S.d. EStG ausgegangen werden. Diesen Herstellungskosten müssen jedoch die Kosten hinzugerechnet werden, die nach dem EStG nicht zu den Herstellungskosten, aber zu den Gesamtkosten nach § 5 II. BerechnungsVO gehören, wie z.B. der Wert des Baugrundstücks im Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes und der Wert der Eigenleistungen des Bauherrn.^{^[6]}

Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind, wie Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.^{^[7]}

Die Abschreibung soll 1 % nicht übersteigen, sofern nicht besondere Umstände eine Überschreitung rechtfertigen.^{^[8]} Als Verwaltungskosten dürfen höchstens 60 DM je Wohnung – bei Eigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude – angesetzt werden.^{^[9]} Die in § 27 II. BerechnungsVO im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten sind mit Ausnahme der Kosten des Betriebs einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage und einer zentralen Heizungsanlage, eines Fahrstuhls zu berücksichtigen.^{^[10]} Als Instandhaltungskosten dürfen höchstens 3,10 DM/qm Wohnfläche im Jahr angesetzt werden, 2,75 DM/qm jährlich, wenn ein eingerichtetes Bad oder eine eingerichtete Dusche fehlt.^{^[11]} Für Schönheitsreparaturen sind 1,70 DM/qm Wohnfläche jährlich zu berücksichtigen.^{^[12]} Diese Pauschalen sind in der Neufassung der II. BerechnungsVO v. 5.4.1984^{^[13]} beträchtlich erhöht worden. Die Verwaltungspauschale beträgt 240 DM pro Wohnung, die Instandhaltungskosten sind mit 8 DM–12,50 DM, die Schönheitsreparaturen mit 8,30 DM je Quadratmeter und Jahr anzusetzen.

Die II. BerechnungsVO i.d.F. v. 5.4.1984 wurde mit Wirkung vom 1.1.2004 geändert. Die Änderung betraf u.a. die Regelung des § 27 II. BerechnungsVO zu Betriebskosten. Die Anlage zur II. BerechnungsVO wurde aufgehoben. Die Betriebskosten sind nunmehr in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung) zusammengefasst.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] § 18 Abs. 1 II. BerechnungsVO.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[4] § 19 Abs. 1 II. BerechnungsVO.

[5] § 20 II. BerechnungsVO.

[6] § 15 i.V.m. § 9 II. BerechnungsVO.

[7] § 24 II. BerechnungsVO.

[8] § 25 II. BerechnungsVO.

[9] § 26 II. BerechnungsVO.

[10] § 27 II. BerechnungsVO.

[11] § 28 II. BerechnungsVO.

[12] § 28 Abs. 4 II. BerechnungsVO.