Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Sofortige Möglichkeit der Bebauung

Rz. 136

^{[Autor/Stand]} Weitere Voraussetzung ist, dass die Bebauung tatsächlich und rechtlich sofort möglich ist. Es muss sich um baureife Flächen handeln, die in ortsüblicher Weise erschlossen und sofort bebaubar sind. Ob eine sofortige Bebauung möglich ist, hängt von den objektiven Verhältnissen, insbesondere von Größe und Zuschnitt der Fläche, ab. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers sind unerheblich. Deshalb schließen Hindernisse, die der sofortigen Bebauung entgegenstehen und nicht im Zustand des Grundstücks, sondern in der Person des Eigentümers begründet sind, die Einreihung der Fläche unter § 69 Abs. 3 BewG nicht aus. Es kommt z.B. nicht auf die finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers oder darauf an, ob ihm die sofortige Bebauung aus anderen in seiner Person liegenden Gründen unzumutbar ist.

Rz. 137

^{[Autor/Stand]} Unter "Bebauung" ist nicht jede beliebige Nutzung, sondern die planungsrechtlich zugelassene zu verstehen. Vorstellungen des Eigentümers über die bauliche Nutzung seiner Fläche, die von den Planfestsetzungen abweichen, sind rechtlich ohne Bedeutung. Insbesondere kann der Eigentümer nicht mit dem Einwand durchdringen, er könne nicht bauen, wie er wolle. Bestehen hinsichtlich der Art der Bebauung aufgrund des Bebauungsplans oder nach sonstigen z.B. wasserrechtlichen Vorschriften bestimmte Einschränkungen, die den Bauplänen des Eigentümers entgegenstehen, lässt dies die sofortige Bebaubarkeit des Grundstücks unberührt.

Der Möglichkeit der sofortigen Bebauung können tatsächliche und rechtliche Gründe entgegenstehen:

a) Tatsächliche Hinderungsgründe

Rz. 138

^{[Autor/Stand]} Tatsächliche Hinderungsgründe, die eine sofortige Bebauung nicht zulassen, können sich z.B. aus der Lage des Grundstücks (steile Hanglage), aus dem Zuschnitt (schmales Dreieck), aus der Größe (die für eine Bebauung erforderliche Mindestfläche wird nicht erreicht) ergeben. So kann eine Fläche für jegliche (nicht etwa nur für die vom Eigentümer geplante) Bebauung zu klein sein (Abschn. 2 Abs. 3 BewRGr). Tatsächliche Hinderungsgründe können auch auf der Bodenbeschaffenheit (sumpfiger Untergrund) oder auf dem sonstigen Zustand (Erdrutsch, Unterspülung, Felsabsturz, Bergschäden) beruhen. Ein tatsächlicher Hinderungsgrund dürfte in Fällen dieser Art auch dann anzuerkennen sein, wenn die Beseitigung der Gefahr eines Erdrutsches, einer Unterspülung, eines Bergschadens usw. technisch zwar möglich wäre, den Eigentümer aber finanziell in einer solchen Weise belasten würde, dass dadurch die Bebauung des Grundstücks wirtschaftlich unvernünftig und für jeden Eigentümer unzumutbar wäre. Die sofortige Bebauungsmöglichkeit ist dagegen zu bejahen, wenn das Grundstück (und das Gebäude) durch Sicherungsmaßnahmen üblicher Art geschützt werden kann. Hinderungsgründe tatsächlicher Art, deren Beseitigung nur vom Willen des Grundstückseigentümers abhängt (z.B. Baumbestand), schließen dagegen die sofortige Bebauung nicht aus.

b) Erschließung

Rz. 139

^{[Autor/Stand]} Unter den Begriff "sofortige Möglichkeit der Bebauung" fällt in tatsächlicher Hinsicht auch der Umstand, dass die Fläche zur Bebauung erschlossen ist. Wann dies der Fall ist, wird nur nach Lage des Einzelfalles aufgrund der örtlichen Verhältnisse zu beurteilen sein. Oft geschieht die Erschließung erst im Zuge der Bebauung. Man wird nicht die Forderung stellen können, dass die Fläche durch "Verkehrsanlagen i.S.d. § 127 Abs. 2 BauGB und durch Versorgungseinrichtungen in ortsüblicher Weise ausreichend erschlossen" sein muss. Es muss als ausreichend angesehen werden, wenn in verkehrs- und versorgungsmäßiger Hinsicht der Bau nicht unmöglich ist.^[5] Danach genügt es, dass die Erschließung in dem Geltungsbereich eines Bebauungsplans gesichert ist (§ 30 BauGB). Diese Voraussetzung ist nach Auffassung des BFH zu bejahen, wenn zu erwarten ist, dass die Erschließungsanlagen bis zur Fertigstellung der zu erschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein werden. Zu diesen Fragen ist in der amtlichen Begründung zum Gesetzentwurf Folgendes ausgeführt: "Es ist dabei unbeachtlich, ob ein Grundstück bereits an einer ausgebauten Straße liegt oder nicht. Die Straßen werden oft erst während und manchmal sogar erst unmittelbar nach der Bebauung eines meist zusammenhängenden Geländes angelegt. Auch die versorgungsmäßige Erschließung eines Grundstücks erfolgt i.d.R. erst mit der Bebauung".^[6]

Rz. 140

^{[Autor/Stand]} Danach setzt die sofortige Bebaubarkeit einer Fläche i.S.d. § 69 Abs. 3 BewG nicht voraus, dass das Grundstück an einer ausgebauten Straße liegt oder Anschluss an das öffentliche Verkehrsnetz hat. Es reicht aus, wenn die Fläche über einen festen Weg erreichbar ist und die Bebauung unter Einsatz von modernen Maschinen möglich ist. Es ist ebenfalls nicht erforderlich, dass das Grundstück bereits an die Kanalisation angeschlossen ist oder ohne weiteres angeschlossen werden kann. In jedem Fall setzt jedoch die Möglichkeit der sofortigen Bebauung voraus, dass am Feststellungszeitpunkt mit einer hinreichenden Ersc...