Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Bebaubarkeit der Fläche

Rz. 68

^{[Autor/Stand]} Die sofortige Bebaubarkeit der Fläche ist als weitere Voraussetzung für die Bewertung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche als Grundvermögen von entscheidender Bedeutung. Nur solche Flächen, die in einem Bebauungsplan ausgewiesen und tatsächlich bebaut werden können, erfüllen die Bedingungen des § 233 Abs. 3 BewG.^[2] Damit scheiden Flächen, die tatsächlich nicht bebaut werden können, von vornherein aus.

Rz. 69

^{[Autor/Stand]} Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, können sich z.B. aus den topographischen Besonderheiten des Gebietes oder einem ungünstigen Zuschnitt des entsprechenden Grundstückes ergeben. Auch Flächen, die von der Größe her keine Bebauung zulassen, fallen nicht unter § 233 Abs. 3 BewG. Das gilt auch für Flächen, die z.B. aufgrund eines hohen Grundwasserspiegels als sumpfiges Gelände anzusehen sind. Hier muss immer unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände entschieden werden.

Rz. 70

^{[Autor/Stand]} Grundsätzlich muss allerdings auch geprüft werden, ob die Gründe, die gegen eine Bebauung sprechen, durch Maßnahmen des Eigentümers beseitigt werden können und damit eine Bebauung erreicht werden kann. Derartige technische Maßnahmen sind allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn sie mit einem vertretbaren finanziellen Aufwand den der Bebauung entgegenstehenden Zustand zugunsten einer Bebauung verändern können. Übliche Sicherungsmaßnahmen wie z.B. die Notwendigkeit einen Vollbetonkeller oder eine besonders abgedichtete Bodenplatte einzubauen, eine Stützmauer zu errichten oder Abgrabungen auf dem Grundstück vorzunehmen, beeinträchtigen die Bebauungsmöglichkeit grundsätzlich nicht. Siehe dazu auch § 69 BewG Rz. 138.

Rz. 71

^{[Autor/Stand]} In besonders gelagerten Fällen können auch rechtliche Hinderungsgründe einer Bebauung entgegenstehen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass derartige Hinderungsgründe im Regelfall bereits während der Aufstellung eines Bebauungsplans beachtet werden und von den Trägern öffentlicher Belange bereits im Verfahren vorgetragen werden. Können diese nicht einvernehmlich geregelt werden, ist der Bebauungsplan nicht genehmigungsfähig und wird daher auch nicht in Rechtskraft erwachsen. Einschränkungen oder Auflagen, die sich erst im Baugenehmigungsverfahren ergeben, berühren die Bebaubarkeit der entsprechenden Fläche grundsätzlich nicht. Das gilt auch für öffentlich-rechtliche Zustimmungsvorbehalte.

Rz. 72

^{[Autor/Stand]} Privatrechtlich Gründe sind grundsätzlich nicht geeignet, die Rechtsfolgen des § 223 Abs. 3 BewG zu verhindern. Somit kann auch eine langfristige Verpachtung der Flächen an einen anderen Landwirt für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung nicht dazu führen, die sofortige Bebaubarkeit einer in einem rechtskräftigen Bebauungsplan liegenden Fläche zu verhindern, sofern die weiteren Voraussetzungen dafür vorliegen. In Ausnahmefällen kann eine grundbuchlich abgesicherte Dienstbarkeit für den Eigentümer eines anderen Grundstückes allerdings die Bebauung der Fläche für die Dauer der Dienstbarkeit verhindern.

Rz. 73

^{[Autor/Stand]} Unter dem Begriff "Bebauung" ist nur die planungsrechtlich zugelassene Bebauung zu verstehen. Nicht genehmigungsfähige bzw. von der Kommune nicht zugelassene Abweichungen vom Bebauungsplan sind unbeachtlich, so dass der Eigentümer mit der Begründung, er können das Gebäude nicht nach seinen Vorstellungen gestalten, unerheblich sind.

Rz. 74

^{[Autor/Stand]} Die sofortige Bebauung ist auch dann noch gegeben, wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, also die erforderliche Baustraße, die Kanalisation und die Versorgungsleitungen noch nicht verlegt sind. Es muss allerdings sichergestellt sein, dass die Erschließung des Gebietes über den Bebauungsplan abgesichert und in Planung ist bzw. unmittelbar bevorsteht und das zu bebauende Grundstück mit modernen Baumaschinen erreichbar ist.^[9] Diese Einstufung ist auch dem Umstand geschuldet, dass die Erschließungsanlagen regelmäßig erst mit dem Beginn der Bebauung in Angriff genommen werden, damit die Vorfinanzierung der Maßnahmen durch die Gemeinde nicht übermäßig lange dauert. Sofern Vorauszahlungen auf die künftigen Erschließungskosten erhoben werden, ist von einer kurzfristig zu erwartenden Erschließung auszugehen. Siehe zu weiteren Einzelheiten § 69 BewG Rz. 139 und 140.

Rz. 75

^{[Autor/Stand]} Neben der Festsetzung als Baugebiet in einem rechtskräftigen Bebauungsplan sind allerdings auch Bauaktivitäten innerhalb des Plangebietes oder in benachbarten Bereichen erforderlich. Davon sind z.B. Baugebiete im unmittelbaren Anschluss an eine bestehende Bebauung betroffen; hier ist immer von einer sofortigen Bebaubarkeit auszugehen. Das gilt auch in den Fällen, in denen eine Gemeinde eine Fläche zwar insgesamt als Baugebiet ausweist, jedoch das Gebiet selbst in verschiedene Bereiche unterteilt, die dann nacheinander erschlossen werden. Diese Konstellation wird häufig gewählt, um das finanzielle Risiko durch die Erschließung einzugrenzen.

Rz. 76

^{[Autor/Stand]}...