Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Allgemeines

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Liegen für das zu bewertende Grundstück keine oder keine geeigneten Sachwertfaktoren vor (s. Rz. 9 ff.), sind

für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 die in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015,
für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 die in der Anlage 25 BewG i.d.F. bis 31.12.2022 und
für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 die in der Anlage 25 BewG

aufgeführten typisierten (gesetzlichen) Wertzahlen anzuwenden (§ 191 Abs. 2 BewG i.d.F. bis 31.12.2022 bzw. § 191 Satz 2 BewG; vgl. hierzu auch Rz. 27).

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} Die Anlage 25 zum BewG hält in allen o.g. Fassungen jeweils typisierte Wertzahlen für zwei Grundstücksgruppen bereit. Zum einen sind dort Wertzahlen für Wohngrundstücke, für die das Sachwertverfahren in Betracht kommt, also für die Grundstücksarten Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG) und Wohnungseigentum (§ 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG) und zum anderen für Nichtwohngrundstücke in Form der Grundstücksarten Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 3 bis 6 BewG) aufgeführt.

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} In den für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2015 / 31.12.2022 geltenden Fassungen ist die jeweilige Wertzahl ist bis zur Überschreitung der nächsten Wertstufe anzuwenden. Eine Umrechnung oder Interpolation ist nicht vorzunehmen. Dies gilt in der für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltenden Fassung nicht mehr (vgl. Rz. 26.1)

Rz. 24

^{^{[Autor/Stand]}} Mit zunehmendem vorläufigen Sachwert sinken die Wertzahlen in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 bzw. in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022. Mitunter kann ein höherer vorläufiger Sachwert, etwa durch eine andere Einstufung der Ausstattungsmerkmale des Gebäudes (s. § 190 BewG bis 31.12.2015, Rz. 26 ff.) bzw. des Gebäudestandards (s. § 190 BewG bis 31.12.2022, Rz. 49 ff.), zu einem niedrigeren Grundbesitzwert und damit zu Wertverschiebungen führen.

Rz. 25

Beispiel (gilt für Bewertungsstichtag bis einschließlich 31.12.2015 sowie ab dem 1.1.2016 bis 31.12.2022 gleichermaßen):

Bei einem zu bewertenden Einfamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert i.H.v. 298.000 EUR und einem Bodenrichtwert von 300 EUR/m[2] ergibt sich nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 eine anzuwendende Wertzahl von 1,0. Der Grundbesitzwert beträgt demnach 298.000 EUR.

Würde der vorläufige Sachwert stattdessen 301.000 EUR betragen, wäre bei gleichem Bodenrichtwert die Wertzahl 0,9 anzuwenden. Demnach würde sich nur noch ein Grundbesitzwert i.H.v. 270.900 EUR ergeben. Obwohl die Grundstücke nahezu wertgleich sind, ergibt sich in diesem Fall beim Grundbesitzwert eine Differenz von 27.100 EUR (9 %).

Rz. 26

^{^{[Autor/Stand]}} Die starre Anwendung der Wertzahlen in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 und in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 kann dazu führen, dass fast wertgleiche Grundstücke bei Überschreitung einer Wertgrenze aufgrund unterschiedlicher Wertzahlen in ihrem Grundbesitzwert erheblich voneinander abweichen (s. Beispiel unter Rz. 25). Dies erscheint vor dem Hintergrund der annähernden Wertgleichheit der Grundstücke zunächst unbefriedigend. Ob dies als Konsequenz der Typisierung des Bewertungsverfahrens hingenommen oder beispielsweise durch Interpolation der Wertzahlen beseitigt werden sollte, ist seitens des Gesetzgebers bzw. der Finanzverwaltung für das für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 geltende Recht zugunsten einer einfachen praktischen Umsetzung entschieden worden. Danach ist weder eine Interpolation noch eine der oben beschriebenen Wirkung entgegen wirkende Härteausgleichsregelung vorgesehen worden. Letztere würde u.E. auch zu weit gehen und der vom Gesetzgeber angestrebten Typisierung zu wider laufen.

Rz. 26.1

^{^{[Autor/Stand]}} Mit dem Jahressteuergesetz 2022^{^[7]} wurde auch die Anlage 25 zum BewG geändert und die gesetzlichen Wertzahlen an das aktuelle Marktniveau angepasst bzw. erhöht. Hierbei ist die in die Anlage 25 zum BewG aufgenommene Neuerung zu beachten, dass für vorläufige Sachwerte und Bodenrichtwerte oder abgeleitete Bodenwerte zwischen den angegebenen Intervallen die Wertzahlen durch lineare Interpolation zu bestimmen sind. Über den tabellarisch aufgeführten Bereich (vgl. hierzu Rz. 35.14 und 35.15) hinaus ist keine Extrapolation durchzuführen. Für Werte außerhalb des angegebenen Bereichs gilt der nächstgelegene vorläufige Sachwert bzw. Bodenrichtwert oder abgeleitete Bodenwert. Vgl. hierzu ergänzend die Ausführungen unter Rz. 35.9 ff.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[7] Jahressteuergesetz 2022 – JStG 2022 – v. 16.12.2022; BGBl. I 2022, 2294.

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