Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 27

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen der Grundstückgruppe der Wohngrundstücke richten sich nach dem vorläufigen Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) und dem vor Anwendung etwaiger Umrechnungskoeffizienten angewendeten bzw. nach § 179 Satz 4 BewG abgeleiteten^{^[2]} Bodenrichtwert des Grundstücks (Bodenpreisniveau). Vgl. dazu im Einzelnen Rz. 18.

Rz. 28

^{^{[Autor/Stand]}} Aus Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 ergeben sich für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum in Abhängigkeit des vorläufigen Sachwerts und des Bodenrichtwerts folgende Wertzahlen:

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 BewG		Bodenrichtwert
		bis
		15 EUR/m[2]	30 EUR/m[2]	50 EUR/m[2]	100 EUR/m[2]	150 EUR/m[2]
bis	50.000 EUR	1,0	1,1	1,1	1,1	1,1
	100.000 EUR	0,9	1,0	1,0	1,1	1,1
	150.000 EUR	0,8	0,9	0,9	1,0	1,1
	200.000 EUR	0,7	0,8	0,8	0,9	1,0
	300.000 EUR	0,6	0,7	0,7	0,8	0,9
	400.000 EUR	0,5	0,6	0,6	0,7	0,8
	500.000 EUR	0,4	0,5	0,5	0,6	0,7
über	500.000 EUR	0,3	0,4	0,4	0,5	0,6

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 BewG		Bodenrichtwert
		bis				über
		200 EUR/m[2]	300 EUR/m[2]	400 EUR/m[2]	500 EUR/m[2]	500 EUR/m[2]
bis	50.000 EUR	1,2	1,2	1,3	1,3	1,4
	100.000 EUR	1,1	1,2	1,2	1,3	1,3
	150.000 EUR	1,1	1,1	1,1	1,2	1,3
	200.000 EUR	1,0	1,1	1,1	1,2	1,2
	300.000 EUR	0,9	1,0	1,0	1,1	1,2
	400.000 EUR	0,8	0,9	1,0	1,0	1,1
	500.000 EUR	0,7	0,8	0,9	0,9	1,0
über	500.000 EUR	0,6	0,7	0,8	0,8	0,9

Rz. 29

^{^{[Autor/Stand]}} Hinsichtlich der Frage, welcher Bodenrichtwert für die Anwendung der Wertzahlen heranzuziehen ist, wenn das Grundstück in Vorder- und Hinterland aufzuteilen ist und der örtliche Gutachterausschuss sowohl für Vorder- und Hinterland Bodenrichtwerte festgestellt hat, gelten die Ausführungen in Rz. 18.1 entsprechend.

Rz. 30

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen der Grundstückgruppe der Nichtwohngrundstücke richten sich allein nach dem vorläufigen Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG) des Grundstücks und beruhen auf der Erwägung, dass mit zunehmender Höhe der Grundstücksinvestitionen zur Abbildung des gemeinen Werts ein wachsender Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorgenommen werden muss. Die Abstellung auf den Bodenrichtwert als zusätzliches, den Wert bestimmendes Merkmal, unterbleibt hier. Zudem wird, anders als bei den Ein- und Zweifamilienhäusern und dem Wohnungseigentum, der vorläufige Sachwert nur pauschal in drei groben Wertstufen unterteilt.

Rz. 31

^{^{[Autor/Stand]}} Aus Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 ergeben sich für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke in Abhängigkeit des vorläufigen Sachwerts folgende Wertzahlen:

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 BewG		Wertzahl
bis	500.000 EUR	0,9
bis	3.000.000 EUR	0,8
über	3.000.000 EUR	0,7

Rz. 32

^{^{[Autor/Stand]}} Es ist fraglich, ob die schlichte Abstufung und das außer Acht lassen des Bodenrichtwerts ausreichen, den gemeinen Wert (Verkehrswert) der Grundstücke abzubilden. Dies dürfte allenfalls mit Blick auf die vom Gesetzgeber angestrebte Typisierung hingenommen werden können. Denn ein Vergleich mit den Wertzahlen der Ein- und Zweifamilienhäuser und des Wohnungseigentums zeigt (s. Rz. 28), dass dort innerhalb einer Wertstufe die Wertzahlen in Abhängigkeit des Bodenrichtwerts erheblich differieren, um im Ergebnis den gemeinen Wert des Grundstücks abzubilden. Bei einem vorläufigen Sachwert von z.B. 200.000 EUR reichen die Wertzahlen – je nach Bodenrichtwert – von 0,7 bis 1,2. Bei den Grundstücksarten Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstiges bebaute Grundstücke ist die Wertigkeit des Bodens hingegen nicht von Bedeutung, so dass insoweit eine größere Streubreite der Grundbesitzwerte um den gemeinen Wert zu erwarten ist. Dies erfordert aus der Sicht des Steuerzahlers bei einer Überbewertung ggf. den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[2] R B 191 Abs. 3 ErbStR 2011.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

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